Kiedy można wypowiedzieć najem?

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy od różnych czynników, takich jak przedmiot najmu, strona dokonująca wypowiedzenia, czas trwania umowy. Przykładowo, w przypadku najmu mieszkania znacznie trudniej będzie wypowiedzieć wynajmującemu umowę zawartą na czas oznaczony aniżeli najemcy jednostronnie zakończyć najem bezterminowy. Na ogół jednak trudniej jest uwolnić się od najmu, gdy jego zakończeniem jest zainteresowana tylko jedna ze stron. Natomiast za porozumieniem stron można rozwiązać także umowę najmu, która miała trwać z góry określony okres.

Jedno- lub dwustronnie

Najem może wygasnąć na skutek różnych zdarzeń, jednak najczęściej dzieje się tak na skutek upływu zastrzeżonego w kontrakcie terminu, a także w wyniku oświadczeń woli strony lub stron w postaci wypowiedzenia umowy lub jej rozwiązania. To ostatnie może nastąpić zawsze, lecz wymaga zgody obu stron. Zresztą terminy, takie jak "rozwiązanie" czy "wypowiedzenie" umowy, bywają dość często mylone. Różnice między tymi dwoma sposobami zakończenia kontraktu są jednak znaczące.

Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i wystarczy, że jeden z kontrahentów (np. najemca bądź wynajmujący) z niego skorzysta, o ile istnieje taka możliwość. Dla odmiany, rozwiązanie umowy jest czynnością prawną dwustronną i dochodzi do skutku w wyniku porozumienia stron, które może dotyczyć zarówno umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, jak i tego terminowego.

Terminy wypowiedzenia najmu opisane w ramce poniżej nie dotyczą wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Znacznie dłuższe terminy oraz dodatkowe przesłanki wypowiedzenia przewiduje dla wynajmującego ustawa o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2014 r. poz. 150).

Bez terminu wypowiedzenia

Najem zawarty na czas nieokreślony może być wypowiedziany w każdym czasie, choć z zachowaniem wynikającego z umowy lub z ustawy (Kodeksu cywilnego) terminu, zwanego także okresem wypowiedzenia. Bez zachowania takiego terminu, a więc ze skutkiem natychmiastowym najem, zarówno ten zawarty na czas nieoznaczony, jak i oznaczony, może zostać wypowiedziany w przypadkach określonych w ustawie. Są one różne w zależności od strony, która z takiego uprawnienia może skorzystać.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym, gdy:

a) najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,

b) najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,

c) najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,

d) bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął.

Ustawowe podstawy do wypowiedzenia najmu dotyczą w równym stopniu najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony.

Z kolei najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy:

a) rzecz w chwili wydania najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,

b) wady rzeczy będącej przedmiotem najmu powstały później (tj. po jej wydaniu najemcy), a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,

c) wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Umowne podstawy wypowiedzenia

Najem terminowy może być także wypowiedziany w wypadkach określonych w umowie, na co zezwala wyraźnie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Wypadki te mogą być określone ogólnie, np. jako "ważne przyczyny" (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006). Niemniej jednak w interesie stron leży precyzyjne wskazanie sytuacji uzasadniających jednostronne zakończenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony (np. w razie zawieszenia działalności gospodarczej jednej ze stron; gdy strona dokonująca wypowiedzenia poniesie stratę za ubiegły rok obrotowy).

Z pewnością należy unikać w umowach najmu zawieranych na z góry ustalony okres postanowień jedynie przewidujących możliwość ich wypowiedzenia. Tego rodzaju zapisy nie będą ważne i próba doprowadzenia do wygaśnięcia kontraktu na ich podstawie okaże się nieskuteczna.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wynoszą:

»	3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, a także w przypadku umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,
»	1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie (z wyjątkiem bezterminowego najmu lokali),
»	3 dni - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc, lecz nie codziennie,
»	1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

Przykład

Przedsiębiorca wynajął spółce Y lokal użytkowy na okres 3 lat. Po roku wynajmujący otrzymał od innego podmiotu korzystniejszą ofertę najmu. Umowa najmu łącząca X i Y nie może być jednak wypowiedziana przez żadną ze stron. Możliwe jest jej obustronne rozwiązanie, jednak na to nie zgodził się najemca. Stąd umowa najmu musi być kontynuowana i wygaśnie dopiero po 3 latach od jej zawarcia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)