umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 11 (1156) z dnia 5.02.2015

Kiedy można wypowiedzieć najem?

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy od różnych czynników, takich jak przedmiot najmu, strona dokonująca wypowiedzenia, czas trwania umowy. Przykładowo, w przypadku najmu mieszkania znacznie trudniej będzie wypowiedzieć wynajmującemu umowę zawartą na czas oznaczony aniżeli najemcy jednostronnie zakończyć najem bezterminowy. Na ogół jednak trudniej jest uwolnić się od najmu, gdy jego zakończeniem jest zainteresowana tylko jedna ze stron. Natomiast za porozumieniem stron można rozwiązać także umowę najmu, która miała trwać z góry określony okres.

Jedno- lub dwustronnie

Najem może wygasnąć na skutek różnych zdarzeń, jednak najczęściej dzieje się tak na skutek upływu zastrzeżonego w kontrakcie terminu, a także w wyniku oświadczeń woli strony lub stron w postaci wypowiedzenia umowy lub jej rozwiązania. To ostatnie może nastąpić zawsze, lecz wymaga zgody obu stron. Zresztą terminy, takie jak "rozwiązanie" czy "wypowiedzenie" umowy, bywają dość często mylone. Różnice między tymi dwoma sposobami zakończenia kontraktu są jednak znaczące.

Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i wystarczy, że jeden z kontrahentów (np. najemca bądź wynajmujący) z niego skorzysta, o ile istnieje taka możliwość. Dla odmiany, rozwiązanie umowy jest czynnością prawną dwustronną i dochodzi do skutku w wyniku porozumienia stron, które może dotyczyć zarówno umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, jak i tego terminowego.

Terminy wypowiedzenia najmu opisane w ramce poniżej nie dotyczą wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Znacznie dłuższe terminy oraz dodatkowe przesłanki wypowiedzenia przewiduje dla wynajmującego ustawa o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2014 r. poz. 150).

Bez terminu wypowiedzenia

Najem zawarty na czas nieokreślony może być wypowiedziany w każdym czasie, choć z zachowaniem wynikającego z umowy lub z ustawy (Kodeksu cywilnego) terminu, zwanego także okresem wypowiedzenia. Bez zachowania takiego terminu, a więc ze skutkiem natychmiastowym najem, zarówno ten zawarty na czas nieoznaczony, jak i oznaczony, może zostać wypowiedziany w przypadkach określonych w ustawie. Są one różne w zależności od strony, która z takiego uprawnienia może skorzystać.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym, gdy:

a) najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,

b) najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, 

c) najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,

d) bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął.


Ustawowe podstawy do wypowiedzenia najmu dotyczą w równym stopniu najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony.


Z kolei najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy:

a) rzecz w chwili wydania najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,

b) wady rzeczy będącej przedmiotem najmu powstały później (tj. po jej wydaniu najemcy), a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,

c) wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Umowne podstawy wypowiedzenia

Najem terminowy może być także wypowiedziany w wypadkach określonych w umowie, na co zezwala wyraźnie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Wypadki te mogą być określone ogólnie, np. jako "ważne przyczyny" (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006). Niemniej jednak w interesie stron leży precyzyjne wskazanie sytuacji uzasadniających jednostronne zakończenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony (np. w razie zawieszenia działalności gospodarczej jednej ze stron; gdy strona dokonująca wypowiedzenia poniesie stratę za ubiegły rok obrotowy).

Z pewnością należy unikać w umowach najmu zawieranych na z góry ustalony okres postanowień jedynie przewidujących możliwość ich wypowiedzenia. Tego rodzaju zapisy nie będą ważne i próba doprowadzenia do wygaśnięcia kontraktu na ich podstawie okaże się nieskuteczna.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wynoszą:

» 3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, a także w przypadku umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,
» 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie (z wyjątkiem bezterminowego najmu lokali),
» 3 dni - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc, lecz nie codziennie,
» 1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

Przykład

Przedsiębiorca wynajął spółce Y lokal użytkowy na okres 3 lat. Po roku wynajmujący otrzymał od innego podmiotu korzystniejszą ofertę najmu. Umowa najmu łącząca X i Y nie może być jednak wypowiedziana przez żadną ze stron. Możliwe jest jej obustronne rozwiązanie, jednak na to nie zgodził się najemca. Stąd umowa najmu musi być kontynuowana i wygaśnie dopiero po 3 latach od jej zawarcia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Indeks Księgowań - Księgowanie od A do Z
GOFIN NEWS - mobilna aplikacja dla Księgowych!
PRZEWODNIKI on-line Księgowego i Kadrowego
Pomocniki Księgowego

Terminarz

lipiec 2018
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
7
8
11
12
13
14
15
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
31
ASYSTENT GOFIN - Darmowa aplikacja dla Księgowych
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja

GOFIN PODPOWIADA

Kompleksowe opracowania tematyczne

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
gofin
sgk
czasopisma
forum
sklep
gazeta podatkowa
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.