Gazeta Podatkowa nr 44 (2232) z dnia 2.06.2025
Dzierżawa po egzekucji z nieruchomości
Przystąpiłem do komorniczej licytacji nieruchomości, w wyniku której nabyłem niezabudowaną nieruchomość gruntową. Nabyta nieruchomość stanowi przedmiot umowy dzierżawy zawartej przez poprzedniego właściciela na czas oznaczony do 2038 r. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia. Czy istnieje możliwość wcześniejszego zakończenia dzierżawy, mimo braku takiej chęci ze strony dzierżawcy?
TAK. Uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy, której przedmiotem jest nieruchomość zbyta na licytacji w toku egzekucji, przewidują wprost przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.).
Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 678 § 1 K.c. regulującego skutki zbycia rzeczy najętej, który ma również zastosowanie do umów dzierżaw (na mocy art. 694 K.c.), w razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Ma on jednak prawo do wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nabywca może więc wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony, także gdy nie ziszczą się przesłanki wypowiedzenia określone w tej umowie, a nawet gdy umowa w ogóle nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia.
Przywołany przepis w § 2 stanowi jednak, że uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (jak w przypadku Czytelnika), a rzecz została najemcy wydana.
Przy czym Kodeks postępowania cywilnego przewiduje rozszerzenie ochrony nabywcy licytacyjnego, który nabył nieruchomość obciążoną stosunkiem obligacyjnym. Stosownie bowiem do art. 1002 K.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W sytuacji gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W konsekwencji nie ma przeszkód, aby Czytelnik wypowiedział umowę dzierżawy nieruchomości, którą nabył na licytacji komorniczej.
www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.KodeksCywilny.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
DRUKI
Darmowe druki aktywne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||