Wypowiedzenie umowy najmu

Nabyłem nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy najmu. Najem został zawarty na czas określony i ma trwać jeszcze przez 10 lat. W umowie przewidziano możliwość jej wypowiedzenia wyłącznie w przypadku braku płatności czynszu przez najemcę. Czy jako nowy właściciel mogę rozwiązać umowę, mimo niewystąpienia wskazanej przesłanki i domagać się wydania nieruchomości?

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu jest uzależnione od tego, na jakiej podstawie doszło do nabycia oraz czy przedmiotem najmu jest nieruchomość mieszkalna, czy użytkowa.

Zgodnie z ogólnym przepisem regulującym stosunek najmu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest natomiast dopuszczalne, co do zasady, wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Umowa powinna dokładnie wskazywać przesłanki, których spełnienie będzie uprawniało do jej wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy lokalu mieszkalnego oraz ustawowe terminy tego wypowiedzenia zostały uregulowane odmiennie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). W przypadku jednak umowy zawartej na czas oznaczony, co do zasady, aktualna pozostaje zasada, zgodnie z którą wypowiedzenie dopuszczalne jest w wypadkach określonych w umowie.

Niezależnie od brzmienia umowy, w K.c. zostały zawarte dwa przepisy pozwalające wynajmującemu na rozwiązanie umowy najmu i to niezależnie od tego, czy została ona zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Dotyczy to sytuacji, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy oraz gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Przesłanki te znajdą zastosowanie również do umowy najmu lokalu mieszkalnego, z drobnymi zmianami wynikającymi z ustawy.

Sytuacja nabywcy nieruchomości w czasie trwania najmu została uregulowana w art. 678 K.c. W takim przypadku nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet wówczas, gdy w umowie najmu ustalono inny termin wypowiedzenia. Nie ma również znaczenia czy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony czy też na czas nieoznaczony.

Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się również do najmu lokali mieszkalnych (chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu). W obu wskazanych przypadkach wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie w oparciu o postanowienia umowne lub ogólne przepisy regulujące wypowiedzenie umowy najmu.

Szczególne uregulowanie w tym zakresie znajduje się również w Kodeksie postępowania cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.) i dotyczy nabywcy rzeczy w drodze licytacji komorniczej. Stosownie do art. 1002 K.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej. W przypadku gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.