Hipoteka umowna jako zabezpieczenie czynszu najmu

Jestem przedsiębiorcą i właścicielem kilku lokali usługowych. Z uwagi na ograniczenie działalności gospodarczej mam zamiar przeznaczyć część lokali pod wynajem. Do umowy najmu chciałbym wprowadzić chroniące moje interesy zabezpieczenie czynszu najmu. Czy możliwe jest zobowiązanie najemcy do ustanowienia hipoteki na jego lub cudzej nieruchomości w celu zabezpieczenia moich wierzytelności z tytułu umowy najmu?

TAK. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. czynszu ustalonego w umowie najmu) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel (w tym przypadku wynajmujący) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Mowa tu oczywiście o hipotece.

Przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wskazanych powyżej.

Nie jest konieczne, aby właścicielem nieruchomości obciążanej hipoteką był dłużnik osobisty wierzyciela. Należy jednak pamiętać, że w każdym przypadku do ustanowienia hipoteki umownej konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości (uprawnionego) złożone w formie aktu notarialnego.

Właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, który nie jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela, określa się mianem dłużnika rzeczowego. Wśród przedstawicieli doktryny i orzecznictwa toczy się spór w zakresie tego, czy z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości osoby trzeciej wiąże się jedynie powstanie po jej stronie obowiązku znoszenia egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką, czy też powstanie obok długu dłużnika osobistego obowiązku dłużnika rzeczowego spełnienia należnego wierzycielowi świadczenia.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Oznacza to, że zabezpieczeniu może podlegać nie tylko wierzytelność z tytułu już wymagalnego czynszu, ale również tego, który będzie należny w przyszłości.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, którą co do zasady wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki nie musi zostać zawarte w podpisywanej umowie najmu. Powodowałoby to bowiem obowiązek zawarcia umowy najmu przed notariuszem. Może ona zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej i obligować najemcę do złożenia oświadczenia o określonej treści.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ma on charakter konstytutywny, a więc bez dokonania wpisu wierzyciel nie uzyska ochrony.

W myśl obowiązujących przepisów notariusz sporządzający akt zawierający oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, jest zobowiązany złożyć wniosek o wpis hipoteki w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe, nie później niż w dniu sporządzenia aktu. Wypis aktu przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku o wpis w systemie teleinformatycznym.

Istotną zaletą hipoteki jest to, że przedawnienie wierzytelności, którą zabezpiecza hipoteka nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Co do zasady, po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia. W przypadku przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wierzyciel będzie uprawniony do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Przykład

Przedsiębiorca zawarł umowę dzierżawy ośrodka wypoczynkowego w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z treścią umowy zobowiązał się on do zabezpieczenia czynszu dzierżawnego za okres trzech lat wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie poprzez ustanowienie hipoteki na zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej wyłączną własność jego współmałżonki. Małżonka przedsiębiorcy złożyła oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności określonej w umowie dzierżawy przed notariuszem. Wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej złożył w drodze systemu teleinformatycznego notariusz. W przypadku powstania zaległości z tytułu czynszu dzierżawnego wydzierżawiający będzie uprawniony do dochodzenia swoich wierzytelności z całego majątku przedsiębiorcy oraz w drodze egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność jego współmałżonki do wysokości sumy hipoteki.