Rekompensata za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu

Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest natomiast właścicielem lokalu użytkowego, który wynajął podmiotowi prowadzącemu taką działalność. Od przychodów z prywatnego najmu płacił ryczałt ewidencjonowany. Najemca wypowiedział umowę najmu przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Strony porozumiały się w sprawie rekompensaty za zerwanie umowy. Czy od kwoty rekompensaty również należy zapłacić ryczałt zgodnie ze stawką za najem?

W ocenie organów podatkowych, rekompensata za przedterminowe rozwiązanie umowy nie jest przychodem z najmu, lecz przychodem z innych źródeł, który należy opodatkować według skali podatkowej.

W sytuacji gdy przedmiotem najmu są składniki majątku należące do prywatnego majątku osoby fizycznej, a umowy najmu są zawierane poza działalnością gospodarczą, możliwe jest opłacanie podatku dochodowego w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Aktualnie ryczałt wynosi 8,5% przychodów z najmu do kwoty 100.000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 12,5% przychodów z najmu. Tak wynika z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43 ze zm.).

Treść stosunku najmu określa art. 659 Kodeksu cywilnego. Z jego regulacji wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa ta może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Zgodnie z zasadą swobody kontraktowania, dopuszcza się możliwość zawarcia przez strony umowy najmu porozumienia w kwestii obowiązku zapłaty określonej kwoty tytułem rekompensaty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu.

WSA w Białymstoku w wyroku z 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Bk 185/13 oraz NSA w wyroku z 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 674/18, wyraziły pogląd, że przychodem z najmu, oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz), jest wszystko to, co uzyskuje najemca na jej podstawie. Tym samym świadczenie uzyskane na mocy porozumienia z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony stanowi przychód z tytułu umowy najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.

W ocenie organów podatkowych dla wynajmującego otrzymana rekompensata nie stanowi przychodu z najmu, a w rezultacie nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.709.2019.1.MM). Ich zdaniem rekompensata za utratę zysków z najmu w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy stanowi u wynajmującego przychód z tzw. innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 i art. 10 ust. 1 pkt 9 updof. Tym samym, należy ją opodatkować według skali podatkowej.