Obowiązki najemcy po rozwiązaniu umowy

Organizacja samorządu gospodarczego rzemiosła jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym. W 2010 r. organizacja wynajęła spółce z ograniczoną odpowiedzialnością kilka pomieszczeń znajdujących się w budynku z przeznaczeniem na biuro. W 2017 r. organizacja wypowiedziała umowę najmu z uwagi na zaległości w płaceniu czynszu. Mimo rozwiązania umowy, spółka wciąż nie usunęła z pomieszczeń swoich rzeczy. Jakie działania może podjąć organizacja, aby nie musiała przechowywać pozostawionego sprzętu i dokumentacji?

Po zakończeniu stosunku najmu powierzchni biurowej wynajmujący jest uprawniony do domagania się wydania przedmiotu najmu bez jakichkolwiek znajdujących się tam przedmiotów.

Na mocy umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, a także część fizyczna rzeczy, w tym powierzchnia użytkowa w budynku biurowym. Do najmu powierzchni biurowej należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) regulujące najem lokali.

Zgodnie z ogólnymi przepisami dotyczącymi najmu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku - z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowy termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, wynosi 3 miesiące i upływa na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku natomiast, gdy czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jak określa art. 675 § 1 K.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Zatem w razie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, wynajmujący ma prawo domagać się wydania wynajętej powierzchni biurowej, bez jakichkolwiek znajdujących się tam przedmiotów. W świetle art. 675 § 1 K.c. wydanie wynajmującemu powierzchni w takim stanie stanowi obowiązek najemcy. Na tej też podstawie wynajmujący może dochodzić swoich praw przed sądem.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1972 r., sygn. akt I CR 622/72, w którym przyjęto, że roszczenie o zwrot przedmiotu najmu (w tym o opróżnienie lokalu) przedawnia się na zasadach ogólnych, a więc w terminach wynikających z art. 118 K.c. Przewiduje on, że jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. W dacie wymagalności roszczenia organizacji terminy te wynosiły odpowiednio 10 lat i 3 lata.

Nie oznacza to jednak, że właściciele nieruchomości nie dysponują innymi narzędziami prawnymi na wypadek naruszania ich prawa własności. Stosownie bowiem do art. 222 K.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W myśl natomiast art. 223 § 1 K.c. roszczenia te nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. Przywołane przepisy mogą stanowić podstawę powództwa o opróżnienie lokalu. Uzyskane korzystne rozstrzygnięcie sądu może zostać wykonane w drodze egzekucji komorniczej.