umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 76 (1430) z dnia 21.09.2017

Rozliczenia po zakończeniu umowy najmu

Prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu wymaga odpowiedniego ustalenia w umowie kwestii, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność takiego rozwiązania, chodzi m.in. o możliwość zmiany wysokości czynszu czy rozliczenia kosztów ponoszonych na adaptację i remonty w lokalu. Istotne jest także rozliczenie ewentualnych zaległości czynszowych.

Umowa najmu nieruchomości zawarta pomiędzy przedsiębiorcami zazwyczaj ma formę pisemną. Z obowiązujących przepisów wynika bowiem, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Dlatego przygotowując treść umowy strony powinny zadbać o należyte zabezpieczenie ich interesów i ustalenie w treści kontraktu.

Zaległość czynszowa

Oprócz zakończenia stosunku najmu z uwagi na upływ okresu, na jaki została zawarta lub rozwiązania umowy zawartej na czas nieokreślony z uwagi na upływ okresu wypowiedzenia złożonego przez jedną ze stron, przyczyną rozwiązania umowy mogą być także zaległości w zapłacie czynszu. Ustawowa regulacja terminów wypowiedzenia najmu zawarta jest w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, jednak znajduje on zastosowanie jedynie jeżeli strony w umowie inaczej nie uregulowały terminów wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony. Natomiast w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia jest natomiast możliwe w sytuacji, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedzi najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W sytuacji gdy najemca zalega z zapłatą czynszu, niezależnie od regulacji zawartych w umowie, wierzyciel może zastosować ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do najmowanej nieruchomości. Polega ono na tym, że wierzyciel może uniemożliwić najemcy wyniesienie ruchomości (np. wyposażenia lokalu, komputerów, dokumentów) i zabezpieczeniu ich na własne niebezpieczeństwo. Zrealizowanie prawa zastawu na rzeczach najemcy wynika z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego i nie wymaga wcześniejszego uprzedzania o nim najemcy.

W umowie najmu lokalu użytkowego warto przewidywać także kaucję na zabezpieczenie roszczeń z tytułu nieuiszczonego czynszu i zniszczeń w lokalu, bowiem w przypadku zwłoki w zapłacie umożliwia ona rozliczenie poprzez potrącenie należności z kaucji.

Zmiana czynszu

W przeciwieństwie do najmu lokali mieszkalnych najem lokali użytkowych nie jest przedmiotem odrębnej regulacji ustawowej, która zawiera przepisy chroniące najemcę (ustawa o ochronie praw lokatorów...). Dlatego, aby wyeliminować ryzyko nagłego wzrostu czynszu w długotrwałych umowach najmu, warto uregulować problem zmiany stawek czynszu w trakcie trwania najmu. Nie ma bowiem żadnych przeciwwskazań, aby w umowie najmu zarówno zawartej na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony ustalić nie tylko wysokość czynszu, ale zasady jego zmiany.

Jeżeli z treści umowy najmu nie wynika wyłączna możliwość dokonania zmiany wysokości czynszu na zasadach określonych w umowie, w zależności od decyzji wynajmującego może on skorzystać z możliwości wynikającej z art. 6851 K.c. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co prawda najemca nie ma obowiązku wyrażenia zgody na wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, jednak alternatywą dla akceptacji nowej stawki jest rozwiązanie stosunku najmu. Dlatego bardzo istotne jest, aby kwestie dotyczące zmiany wysokości czynszu były określone w pierwotnej umowie najmu.

Rozliczenie nakładów

Wynajmowanie lokali na cele prowadzenia działalności gospodarczej bardzo często związane jest z koniecznością przystosowania ich do określonego przedmiotu działalności. W praktyce oznacza to, że najemca inwestuje w najmowany lokal przeprowadzając w nim określone prace. O ile na etapie zawierania umowy kwestia ta nie wywołuje problemów, choć pożądane jest wskazanie w umowie celu, na jaki wynajmowany jest lokal i uzyskanie zgody wynajmującego na przeprowadzenie przez najemcę określonych w umowie prac, to zagadnienie zwrotu wydatków (nakładów) poniesionych przez najemcę na lokal jest zarzewiem bardzo wielu sporów sądowych. Aby ich uniknąć, strony, jeszcze na etapie negocjowania warunków umowy najmu, powinny określić zasady rozliczania nakładów wniesionych przez najemcę. Można tego dokonać np. poprzez wskazanie, iż wynajmujący zwróci najemcy określoną w umowie kwotę. Strony mogą także wyłączyć w umowie możliwość dochodzenia przez byłego najemcę nakładów na najmowaną nieruchomość. W przypadku gdy kwestia zwrotu nakładów na nieruchomość nie zostanie rozwiązana w umowie najmu, zastosowanie znajdzie art. 676 K.c. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zatem w przypadku zakończenia stosunku najmu wynajmujący będzie musiał zdecydować, czy zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości, czy żądać od najemcy przywrócenia stanu z momentu przekazania mu lokalu. W przypadku zatrzymania ulepszeń przez wynajmującego, w postępowaniu przed sądem przy udziale biegłego określa się wartość ulepszeń.

Przykład postanowienia umowy najmu

Czynsz najmu ulegać może corocznej waloryzacji o 3% w stosunku do wysokości czynszu obowiązującego w roku poprzednim. Strony wyłączają jednocześnie możliwość zmiany czynszu najmu w sposób inny niż określony w umowie.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Indeks Księgowań - Księgowanie od A do Z
GOFIN NEWS - mobilna aplikacja dla Księgowych!
PRZEWODNIKI on-line Księgowego i Kadrowego
Pomocniki Księgowego

Terminarz

listopad 2018
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
11
12
14
16
17
18
19
21
22
23
24
25
27
28
29
30
ASYSTENT GOFIN - Darmowa aplikacja dla Księgowych
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja

GOFIN PODPOWIADA

Kompleksowe opracowania tematyczne

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
gofin
sgk
czasopisma
forum
sklep
gazeta podatkowa
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.