Kupno nieruchomości z najemcami

Osoba, która kupi lokal z najemcami, musi się liczyć z tym, że będzie związana postanowieniami umowy zawartej przez zbywcę. Podobna zasada obowiązuje w przypadku kupowania nieruchomości na licytacjach komorniczych. Dlatego przed kupnem takiej nieruchomości warto sprawdzić, czy np. czynsz nie został zapłacony z góry za dłuższy okres, czy umowę zawarto na czas oznaczony czy nieoznaczony, czy najemcy ponieśli nakłady na lokal.

Kupno od poprzedniego właściciela

Kupując nieruchomość od dotychczasowego właściciela należy pamiętać o tym, że nabywca lokalu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Jest więc związany umową zawartą przez swojego poprzednika (art. 678 Kodeksu cywilnego). Nabywca lokalu może wypowiedzieć umowę czy podwyższyć czynsz na takich samych zasadach, jak poprzedni wynajmujący. Łatwiej jest mu jednak wypowiedzieć umowę, która została zawarta na czas oznaczony. Może wypowiedzieć umowę najmu, w tym również zawartą na czas oznaczony, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony wtedy, jeśli łącznie spełnione są dwa warunki:

1) umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, czyli w praktyce notarialnym lub urzędowym poświadczeniem na umowie daty jej okazania,

2) lokal został już wydany najemcy.

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca był zmuszony zwrócić rzecz wcześniej aniżeli przewidywała to umowa najmu, to może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu umowy przez nabywcę (art. 679 K.c.).

W przypadku najmu lokali mieszkalnych lokatorom, do których stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów, umowę jest trudno wypowiedzieć - można to zrobić tylko, jeśli zajdzie któraś z przesłanek określonych w tej ustawie.

Nieruchomość od komornika

Nieruchomość można okazyjnie kupić na licytacji komorniczej: na pierwszej licytacji minimalna cena to trzy czwarte wartości oszacowania, a na drugim terminie - dwie trzecie wartości szacunkowej. Co, jeśli wystawiona na licytację nieruchomość ma najemców?

Zasadą jest, że umowy najmu nadal obowiązują - sprzedaż nieruchomości przez komornika nie powoduje ich automatycznego rozwiązania. Nabywca automatycznie wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy (staje się nowym wynajmującym, w miejsce dotychczasowego właściciela). Takie rozwiązanie przewiduje art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego, mający zastosowanie do egzekucji prowadzonych przez komorników sądowych.

Wypowiedzenie umowy

Skoro nabywca nieruchomości na licytacji komorniczej wstępuje w stosunek najmu, to może on wypowiedzieć umowę najmu na takich samych zasadach, jak jego poprzednik. To rodziło pokusę faktycznego blokowania sprzedaży nieruchomości na licytacjach komorniczych poprzez prawdziwe lub fikcyjne obciążanie ich wieloletnim najmem na czas oznaczony, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, a umowę najmu opatrywano przed wszczęciem egzekucji datą pewną. Gdy do tego okazywało się, że czynsz najmu za wiele lat do przodu został już zapłacony z góry dotychczasowemu właścicielowi (którego nieruchomość komornik próbuje zlicytować), to chętnych na kupno nieruchomości nie było. Aby skończyć z takimi nadużyciami, zmieniono przepisy. W przypadku tych egzekucji z nieruchomości, które zostały wszczęte od 3 maja 2012 r., nabywca może wypowiedzieć umowę najemcy nawet wtedy, jeśli została ona zawarta na czas oznaczony z datą pewną. Jeśli umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Zdarza się, że już po zajęciu nieruchomości przez komornika właściciel oddaje ją w najem lub dzierżawę. Tymi umowami nie będzie związana osoba, która na licytacji nieruchomość kupi - nie wywołują one dla niej żadnych skutków (art. 929 § 1¹ K.p.c.).

Pobieranie czynszu z góry

Skoro nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu, to przed kupnem nieruchomości należy sprawdzić, jakie są warunki umowy. Trzeba też ustalić stan rozliczeń między najemcą a wynajmującym, w szczególności sprawdzić, czy najemca nie zapłacił dotychczasowemu właścicielowi czynszu za dłuższy okres z góry.

Problem z zapłaconym czynszem z góry "wypływał" w szeregu postępowań egzekucyjnych z nieruchomości, gdy okazywało się, że nie dość, iż osoba, która zdecyduje się kupić od komornika nieruchomość nie będzie mogła wypowiedzieć umowy, to jeszcze dodatkowo nie będzie otrzymywać czynszu - bo ten został zapłacony np. za kilka lat z góry. Po zmianie przepisów zlikwidowano ten sposób torpedowania egzekucji z nieruchomości. Obecnie obowiązuje zasada, że pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem nieruchomości przez komornika czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika (art. 929 § 1¹ K.p.c.). Dla najemcy jest więc ryzykowne płacenie czynszu z góry za więcej niż trzy miesiące, bo jeśli okaże się, że właściciel ma długi i nieruchomość zajmie komornik, to najemca będzie musiał płacić komornikowi czynsz, mimo iż zapłacił go już z góry właścicielowi.

Nakłady na nieruchomość

Po rozwiązaniu umowy najmu najemca może domagać się zwrotu nakładów, jakie przez lata poczynił na przedmiot najmu. Musi się z tym liczyć nabywca, bo skoro wstąpił on w umowę najmu w miejsce zbywcy, to z wszystkimi z tym związanymi konsekwencjami - również z tym, że to od niego najemca będzie domagał się zwrotu nakładów.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.)

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)