Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

Rynek wynajmu lokali mieszkalnych, zwłaszcza w dużych miastach, zwykle ożywa właśnie w okresie letnim. Świeżo upieczeni studenci szukają swojego lokum, a do tego dochodzą roszady tych, którzy chcą lub są zmuszeni zmienić najmowane mieszkanie bądź pokój. Dla właścicieli lokali jest to również czas na decyzję, czy spełnić dodatkowe formalności i korzystać z przywilejów, jakie daje umowa najmu okazjonalnego, czy ryzykować ze zwykłą umową najmu z całą jej ochroną prawnolokatorską.

Wyjście z szarej strefy

Spory odsetek umów najmu lokali mieszkalnych pozostaje w szarej strefie. Ich właściciele nie zawsze chcą dzielić się z fiskusem dochodami z czynszu. Ci uczciwi, po spełnieniu kilku dodatkowych formalności, mogą jednak liczyć na wyjątek spod wzmożonej ochrony prawnej lokatorów, zyskując możliwość szybkiej eksmisji na wypadek np. zalegania z czynszem.

Ustawodawca przewidział dla nich specjalną odmianę umowy najmu lokalu mieszkalnego nazywaną najmem okazjonalnym. Jest to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny powinien być jednak zgłoszony naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jest to warunek, bez spełnienia którego nie będzie możliwa uproszczona procedura eksmisyjna. Nie wpływa to więc w żaden sposób na ważność samej umowy. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.

Warunki i zalety najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość ominięcia procesu sądowego przeciwko niepłacącemu lokatorowi oraz niestosowanie przepisu o obowiązku zapewnienia tymczasowego pomieszczenia. Aby skorzystać z takiej możliwości, załącznikiem do umowy najmu musi być oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania mieszkania. Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności akt ten stanowić będzie podstawę do wszczęcia egzekucji zmierzającej do eksmisji lokatora.

Są i dalsze warunki uproszczonej procedury eksmisyjnej. Chodzi o wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie obędzie się także bez oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeżeli w trakcie trwania umowy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, do którego zgodnie z wcześniejszym oświadczeniem miała nastąpić przeprowadzka, to w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym powinien on wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji. Dodatkowo najemca powinien przedstawić nowe oświadczenie osoby posiadającej odpowiedni tytuł prawny do tego mieszkania. W przeciwnym wypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej zwłaszcza czynsz i opłaty niezależne od właściciela oraz ewentualne koszty egzekucji. Jej wysokość nie może jednak przekraczać 6-krotnej stawki czynszu.

Uproszczona eksmisja

Stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania mieszkania stanowi tytuł egzekucyjny (równoważny z wyrokiem), który jednak nie podlega wykonaniu przez komornika dopóty, dopóki nie zostanie mu nadana klauzula wykonalności.

Aby taką klauzulę na wspomniane oświadczenia uzyskać, wynajmujący musi w pierwszej kolejności wystosować do najemcy (listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru) żądanie opróżnienia lokalu podpisem urzędowo/notarialnie poświadczonym właściciela. Żądanie to powinno zawierać:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez właściciela najemcy i innym lokatorom na wydanie mieszkania, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do takiego wniosku należy załączyć:

a) wspomniane żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

b) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,

c) potwierdzenie zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Dobrowolne lub przymusowe wykonanie żądania opróżniania lokalu musi jednak poprzedzać wygaśnięcie stosunku najmu. Bez tego najemca będzie miał bowiem w dalszym ciągu tytuł prawny do korzystania z danego mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy, przy czym wypowiedzenie nie będzie proste z uwagi na oznaczony (terminowy) charakter zobowiązania. Jeżeli po tym fakcie (wygaśnięciu umowy) najemca dobrowolnie nie opuści mieszkania, właściciel może wystosować do najemcy żądanie opróżnienia lokalu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)