umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
A A A

Gazeta Podatkowa nr 51 (988) z dnia 27.06.2013

Jak bronić się przed eksmisją?

Obrona przed eksmisją z lokalu mieszkalnego może przebiegać na dwa sposoby. Może być obliczona zarówno na oddalenie powództwa, np. dzięki wykazaniu, że umowa najmu została nieskutecznie wypowiedziana, jak i na uzyskanie prawa do lokalu socjalnego, dzięki czemu wyrok nakazujący opróżnienie, opuszczenie i wydanie dotychczas zajmowanego lokum nie może być wykonany do czasu złożenia odpowiedniej oferty przez gminę.


Nie tak łatwo wypowiedzieć

Najem lokalu mieszkalnego podlega prawnej ochronie lokatorskiej. Jednym z jej aspektów jest zabezpieczenie najemcy przed jednostronnym zakończeniem umowy przez wynajmującego. Niedopełnienie formalności w tym względzie może skutkować późniejszym oddaleniem pozwu o eksmisję. W tego typu sprawach sądy badają bowiem, czy pozwanemu o wydanie mieszkania lokatorowi przysługuje do niego jeszcze jakikolwiek tytuł prawny, czy już nie.

Lokatorowi, który:

  • korzysta z mieszkania w sposób zgodny z umową na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony,
     
  • nie posiada innego lokalu w tej samej miejscowości,
     
  • nie spóźnia się z płatnościami czynszu (lub spóźnia się nieznacznie),
     
  • nie przeszkadza innym mieszkańcom,

a przy tym budynek nie wymaga rozbiórki lub poważnego remontu, można wypowiedzieć najem właściwie wyłącznie ze względu na zamiar zamieszkania przez właściciela (wynajmującego) w zajmowanym przez lokatora mieszkaniu. Dotyczy to także jego pełnoletniego zstępnego, wstępnego lub osoby, wobec której ciąży na właścicielu obowiązek alimentacyjny. Możliwość ta wiąże się jednak z bardzo długimi okresami wypowiedzenia. Jeśli najemca może zamieszkać w innym lokalu na takich warunkach, jak gdyby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli lokal zamienny zapewni mu właściciel, termin wypowiedzenia nie może wynieść mniej niż pół roku na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli takiej możliwości nie ma, termin wypowiedzenia wyniesie 3 lata.

Przepisów przewidujących długie terminy wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony nie stosuje się w przypadku tzw. najmu okazjonalnego. Jednak niewiele jest takich umów, które spełniają warunki tego rodzaju najmu. Taka umowa musi być bowiem zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego i wymaga załączenia m.in. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji odnośnie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.


Zaległości płatnicze

Krótsze terminy wypowiedzenia najmu (i te dotyczą także umów zawartych na czas oznaczony) mają zastosowanie w przypadku określonych negatywnych zachowań ze strony lokatora. Jest to swego rodzaju sankcja m.in. za niepłacenie czynszu czy zakłócanie ciszy. Otóż z tylko z miesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności za mieszkanie jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Właściciele mieszkań najczęściej korzystają z omawianej podstawy przy wypowiedzeniu umowy najmu. Nierzadko jednak czynią to z błędem, który później pozwany lokator może wykorzystać w sądzie w celu uzyskania korzystnego dla siebie wyroku oddalającego powództwo. Zdarza się, że w umowach najmu jest zastrzeżone, iż do wypowiedzenia wystarczy zwłoka z zapłatą czynszu za jeden lub dwa miesiące. Zbyt wczesne wypowiedzenie, bez odczekania do powstania sumy zaległości równej potrójnej stawce czynszu lub też niepoprzedzone pisemnym wezwaniem do zapłaty z miesięcznym terminem, będzie najzwyczajniej bezskuteczne.


Warunki formalne wypowiedzenia

Wypowiedzenie najmu, którego autorem jest wynajmujący, powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (uzasadnienie). W przeciwnym razie nie odniesie pożądanego skutku, a niedoprowadzając do zakończenia stosunku najmu stanowić może przyczynę oddalenia powództwa o eksmisję.

W wypowiedzeniu należy więc przynajmniej pokrótce opisać zachowanie lokatora, które uzasadnia wypowiedzenie, względnie powołać się na inne przyczyny wypowiedzenia (jak np. zaleganie z czynszem za okres przynajmniej 3 miesięcy i bezskuteczność wezwania do zapłaty). Zbyt ogólne i nieprecyzyjne wskazanie owych przyczyn nie będzie spełniało wymagań i nie może skutkować w przyszłości wygaśnięciem stosunku najmu.


Prawo do lokalu socjalnego

Jeżeli wypowiedzenie najmu lub inne jego zakończenie (np. z uwagi na nadejście terminu końcowego) jest przesądzone, a z pozwem występuje były wynajmujący lub sam właściciel, to obrona przed pozwem o eksmisję wydaje się być z góry obliczona wyłącznie na przedłużenie obecnego stanu rzeczy oraz uzyskanie gwarancji dachu nad głową w postaci innego mieszkania. Służy temu uzyskanie orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd musi o tym rozstrzygnąć (pozytywnie albo negatywnie) w każdym wyroku nakazującym opóźnienie lokalu mieszkalnego. Dlatego też w każdym takim postępowaniu sąd powinien badać z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Bierze się wówczas pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną eksmitowanych lokatorów.


Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.


Za wyjątkiem sytuacji, gdy dana osoba może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
     
  • małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
     
  • obłożnie chorych,
     
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
     
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
     
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

Trzeba jednak pamiętać, że powyższy katalog nie ma zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, chyba że umowa najmu została nawiązana przed 1 stycznia 2005 r. (dotyczy jednak najemców w spółdzielniach mieszkaniowych oraz towarzystwach budownictwa społecznego). W ich przypadku sąd dysponuje większą swobodą uznania, czy zachodzą przesłanki do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Warunki skutecznego wypowiedzenia najmu z braku czynszu:

» zwłoka z zapłatą czynszu za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (najczęściej za 3 miesiące),
» wezwanie do zapłaty zaległego czynszu i bieżących należności w terminie jednego miesiąca zawierające uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu,
» bezskuteczny upływ dodatkowego miesiąca wyznaczonego na zapłatę przez wynajmującego,
» wypowiedzenie umowy najmu musi być sporządzone na piśmie i zawierać uzasadnienie (termin wypowiedzenia wynosi również jeden miesiąc, choć ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

marzec 2024
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
12
13
14
16
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXXXIXII
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks Cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.