Zamiana czynszu na darowiznę

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmujemy od strażaków budynek na sklep, za który co pół roku dostajemy rachunek i opłacamy czynsz. Straż chciałaby zrezygnować z czynszu, a zamiast tego co pół roku dokonywalibyśmy na ich rzecz, jako stowarzyszenia, darowizny w wysokości czynszu. Czy można zastąpić czynsz darowizną? Jeżeli tak, to w jaki sposób zmodyfikować umowę najmu?

W pierwszej kolejności należy wskazać, że o treści i kwalifikacji umowy i czynności prawnych decydują okoliczności i zamiar stron, a nie jedynie nazwa czynności. Zasadę tę wyraża art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Zgodnie z jego treścią w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ponadto oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (art. 65 § 1 K.c.). Zatem sama zmiana nazwy "czynsz" na "darowizna" nie spowoduje faktycznej zmiany stosunku prawnego, tj. najmu i konsekwencji zawartej umowy.

Bez określenia czynszu w umowie najmu nie może dojść do skutecznego zawarcia umowy najmu.

Zapłata czynszu jest podstawową cechą umowy najmu i obowiązkiem najemcy. Czynsz nie musi być płatny w pieniądzach, ale jego brak dyskwalifikuje umowę jako najem. Z treści art. 659 § 1 K.c. wynika bowiem jednoznacznie, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast jak wynika z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Już z pobieżnej analizy obu przepisów wynika, iż wykluczają się one wzajemnie. Darowizna wiąże się bowiem ze świadczeniem bezpłatnym, a najem oznacza oddanie do używania nieruchomości w zamian za umówiony czynsz. Świadczenie, o którym mowa w pytaniu, nie będzie miało charakteru darowizny.

Błędne z punktu widzenia prawnego i podatkowego byłoby również zastąpienie umowy najmu umową użyczenia, która przewiduje oddanie rzeczy do bezpłatnego używania (art. 710 K.c.), jeżeli jednocześnie Czytelnik co pół roku dokonywałby darowizny środków pieniężnych na rzecz użyczającego. Umowa użyczenia miałaby bowiem charakter umowy pozornej zawartej jedynie dla ukrycia umowy najmu. Kwestię tę reguluje art. 83 § 1 K.c., zgodnie, z którym nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Zmiany zmierzające do zastąpienia czynszu darowizną są tym łatwiejsze do zakwestionowania, że strony łączy obecnie umowa najmu. Okoliczność ta znacznie ułatwi organowi podatkowemu udowodnienie pozornych zmian w umowie najmu. Dodatkowo propozycja, o której mowa w pytaniu, może wywołać negatywne konsekwencje w postaci powstania przychodów z nieodpłatnych świadczeń, tj. darmowego korzystania z lokalu. Rozwiązanie takie jest zatem nie tylko sprzeczne z prawem, ale i jednoznacznie niekorzystne dla Czytelnika.