umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
A A A

Gazeta Podatkowa nr 16 (1057) z dnia 24.02.2014

Umowy deweloperskie na bakier z prawem

Obowiązująca od niespełna dwóch lat ustawa chroniąca interesy klientów firm deweloperskich w praktyce niewiele poprawiła sytuację, jeśli chodzi o pełne poszanowanie praw i interesów konsumentów w umowach deweloperskich. Przeprowadzona przez Prezesa UOKiK kontrola wykazała naruszenia u zdecydowanej większości przedsiębiorców z tej branży. Spośród 93 skontrolowanych firm tylko w przypadku czterech nie stwierdzono uchybień.

Wykryte naruszenia dotyczące wzorców umownych polegały na wykorzystywaniu postanowień sprzecznych z przepisami prawa bądź też stosowaniu tzw. klauzul abuzywnych, czyli postanowień, które w sposób rażący naruszają interesy konsumentów, kształtując ich prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Wprawdzie Urząd ocenił, że deweloperzy w większości dostosowali się do nowych wymogów stawianych przez przepisy prawa obowiązujące od 29 kwietnia 2012 r., to jednak niepokojąca jest znaczna w dalszym ciągu (mimo wcześniejszych kontroli i raportów) liczba naruszeń stwierdzonych w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych.


Naruszenia prawa

Najpoważniejsze uchybienia polegały na zastrzeganiu w umowach nieważnych postanowień, bo niezgodnych z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego postanowień. To dalej idące naruszenie niż klauzule niedozwolone, które formalnie są zgodne z przepisami prawa, lecz z uwagi na wspomniane naruszenie interesów konsumentów nie mają wobec nich mocy wiążącej.

Wśród naruszeń przepisów dotyczących umowy deweloperskiej można wymienić:

  • brak wszystkich niezbędnych elementów umowy deweloperskiej (patrz ramka),
     
  • inne unormowania kwestii odbioru lokalu/domu w stosunku do rozwiązań ustawowych,
     
  • modyfikowanie na niekorzyść nabywców przesłanek odstąpienia od umowy, a także obciążanie nabywców kosztami w przypadku skorzystania przez nich z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej,
     
  • niestosowanie rachunków powierniczych,
     
  • naruszenie zasady ekwiwalentności wysokości odsetek dla dewelopera z wysokością kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Umowa deweloperska powinna określać m.in.:

zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu,
cenę nabycia prawa,
informację o nieruchomości, w szczególności jej powierzchnię i stan prawny,
określenie domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej wraz z ich usytuowaniem, powierzchnią, standardem wykończenia,
termin przeniesienia prawa na nabywcę,
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
dane dotyczące pozwolenia na budowę,
warunki odstąpienia od umowy i zwrotu wpłat,
odsetki i kary umowne,
sposób pomiaru powierzchni lokalu,
informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,
przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje.


Niewiążące zapisy

Z kolei w kwestii klauzul niedozwolonych najczęściej chodziło o postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Były wśród nich m.in. postanowienia dotyczące nieterminowego wykonania zobowiązania, postanowienia zawierające zrzeczenie się roszczeń przez konsumentów, postanowienia wyłączające odpowiedzialność w zakresie wad lokalu/budynku, jak i postanowienia ograniczające odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej. Do tego deweloperzy rezerwowali sobie możliwość dokonywania zmian w zakresie powierzchni użytkowej lokali, projektu budynku/lokalu, wyposażenia, technologii, instalacji, zagospodarowania terenu czy wykorzystanych materiałów. Zastrzeżenia Prezesa UOKiK budziły także klauzule waloryzacyjne w kontekście prawa odstąpienia od umowy.

Wielu deweloperów obciążało konsumentów niesprecyzowanymi kosztami związanymi z eksploatacją lokalu oraz nieruchomości wspólnej, jednocześnie zastrzegając dla siebie zarząd nieruchomością wspólną bez wskazania terminu. Nie mniej popularnym naruszeniem interesów konsumentów jest żądanie udzielenia pełnomocnictwa lub zgody np. w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w pomieszczeniach nieruchomości wspólnej czy też kontynuacji inwestycji. Urząd znalazł także wiele budzących sprzeciw postanowień dotyczących umieszczenia na nieruchomości wspólnej konstrukcji w celach marketingowych (np. reklam, neonów).

Nieprawidłowa jest również praktyka polegająca na żądaniu złożenia z góry oświadczenia o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera określonych czynności oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu. Takie oświadczenia mogły być później wykorzystywane przez deweloperów na niekorzyść konsumentów w przypadku ewentualnych reklamacji. Do tego nierzadko dochodziły postanowienia nakładające na konsumenta nieuzasadnione obowiązki, np. w zakresie ubezpieczenia lokalu lub jego wykończenia.

Zdarzały się także przypadki narzucania kancelarii notarialnych, w których miało dochodzić do zawarcia umowy, czy nawet określonych sądów powszechnych do rozpatrywania sporów.

Szczególnie niebezpieczne okazać się mogły zapisy przyznające deweloperowi prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie, w tym brak wcześniejszego wezwania do uiszczenia zaległości.

Klienci deweloperów mogą także natrafić na regulacje umowne nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej (odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy.


Niepełne prospekty

Integralną część umowy deweloperskiej stanowi obecnie prospekt informacyjny. Dokument ten ma jednak przede wszystkim walor informacyjny i powinien być gotowy przed zawarciem umowy - już przy rozpoczęciu sprzedaży.

Deweloper jest obowiązany na żądanie każdej osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania lub domu z jego oferty doręczyć jej nieodpłatnie na trwałym nośniku (np. w wersji papierowej, na płycie CD) prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Wersja papierowa prospektu powinna być jednak zawsze dostępna w lokalu przedsiębiorstwa i udostępniana na żądanie osoby zainteresowanej.

Dokument ten ma zawierać szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej firmy realizującej inwestycję mieszkaniową oraz samego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór prospektu znajduje się w załączniku do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jak się okazuje po kontroli firm z branży deweloperskiej, ani obowiązek stosowania prospektu, ani jego wzór zawarty w załączniku do ustawy jeszcze w pełni nie gwarantują niestety, że konsument uzyska pełną i prawdziwą informację na temat danej inwestycji. Urzędnicy naliczyli co najmniej kilka różnych uchybień odnośnie przepisów dotyczących prospektu informacyjnego. Chodziło m.in. o brak informacji dotyczących:

  • planowanych inwestycji w promieniu 1 km,
     
  • ustawowego prawa odstąpienia od umowy,
     
  • prowadzonych postępowań egzekucyjnych,
     
  • załączników (w jednym przypadku prospekt nie zawierał rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego),
     
  • harmonogramu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Inne umowy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

marzec 2024
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
12
13
14
16
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXXXIXII
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks Cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.