Przekazanie nieruchomości w drodze umowy dożywocia

Jednym ze sposobów przekazania nieruchomości, do którego dochodzi najczęściej między bliskimi, jest zawarcie umowy dożywocia. Osoby podpisujące taką umowę niejednokrotnie zapominają, że nabycie nieruchomości w tym trybie nie ma charakteru nieodpłatnego, że na nabywcy ciążą względem zbywcy konkretne obowiązki, a wartości świadczeń, do których będzie zobowiązany nabywca, z uwagi na losowy charakter umowy, nie można do końca określić, w przeciwieństwie do wartości samej nieruchomości. Te i wiele innych okoliczności powodują, że decyzję o podpisaniu umowy dożywocia należy dokładnie przemyśleć.

Wzajemność, odpłatność, losowość

Umowa dożywocia to umowa, mocą której nabywca, w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości, zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. Stanowi o tym art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Do stron umowy należy sprecyzowanie, na czym będą polegać obowiązki nabywcy nieruchomości, jakie prawa przysługiwać będą dożywotnikowi - strony mają sporą dowolność w dostosowaniu dożywocia do indywidualnych potrzeb dożywotnika. W razie nieuregulowania tych kwestii, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Trzeba pamiętać, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Strony mogą w umowie o dożywocie obciążyć nieruchomość użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością osobistą mieszkania, inną służebnością osobistą albo zawrzeć zobowiązanie nabywcy do spełniania na rzecz dożywotnika powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. W takiej sytuacji użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Co istotne, przedmiotem umowy dożywocia może być także udział we współwłasności. Warto jednak podkreślić, iż o ile umowa dożywocia może zostać ustanowiona w zamian za przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości, o tyle służebnością, np. służebnością mieszkania, można obciążyć tylko rzecz, tj. nieruchomość. Nie jest zatem dopuszczalne ustanowienie służebności na udziale we współwłasności nieruchomości.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dożywocie z istoty rzeczy może zostać ustanowione jedynie na rzecz osoby fizycznej. Natomiast zobowiązanym z tytułu dożywocia może być nie tylko osoba fizyczna, ale również np. osoba prawna. Przedmiotem świadczenia dożywotnika może być dowolna nieruchomość dożywotnika, zarówno gruntowa, jak i budynkowa czy lokalowa, a także udział we własności nieruchomości. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością).

Umowa dożywocia jest zatem umową odpłatną, wzajemną, o charakterze losowym - bowiem czasu jej obowiązywania nie można przewidzieć, a wynikające z tej umowy prawo dożywocia jest niezbywalne. Po stronie nabywcy nieruchomości, zobowiązanego z tytułu dożywocia, może występować więcej niż jedna osoba (np. rodzic może podpisać umowę dożywocia z dwójką dzieci). Możliwy jest też odwrotny scenariusz, gdy zbywcą nieruchomości jest kilka osób, współwłaścicieli - np. małżonkowie zbywający na rzecz swojego dziecka w drodze dożywocia nieruchomość stanowiącą składnik ich majątku wspólnego.

Prawo dożywocia może zostać ujawnione w treści księgi wieczystej.

Zamiana dożywocia na rentę

W miarę upływu czasu pierwotnie dobre relacje pomiędzy stronami umowy dożywocia czasem ulegają pogorszeniu. Nie sposób wówczas oczekiwać, aby umowa mogła być poprawnie wykonywana i służyć dożywotnikowi z uwagi na jej charakter, konieczność nieustannego angażowania się zobowiązanego w wykonywanie nałożonych na niego obowiązków. Dlatego przewiduje się, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913 § 1 K.c.). Przesłanką wystąpienia z żądaniem zamiany dożywocia na rentę jest wytworzenie się między stronami stosunków uniemożliwiających im bezpośrednią styczność ze sobą, niemniej nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych relacji, a tylko same rzeczywiste ich powstanie (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 17 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 541/16). Ponadto, do zamiany dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tego prawa może dojść także wtedy, gdy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość (art. 914 K.c.). W takim przypadku żądanie zamiany dożywocia na rentę może zgłosić jedynie dożywotnik. Co istotne, do przedmiotowej zamiany może dojść nie tylko w razie zbycia nieruchomości przez zobowiązanego, ale również w razie nabycia tej nieruchomości wskutek spadkobrania.

Warto zauważyć, że zastosowanie opisanych wcześniej instytucji, nie powoduje wygaśnięcia umowy dożywocia. Zamiana części albo wszystkich uprawnień objętych prawem dożywocia na rentę skutkuje jedynie zmianą jego treści - ustawodawca wyraźnie stanowi o "zamianie" prawa dożywocia na rentę, a nie o "zmianie" tego prawa na rentę. Renta taka jest elementem istniejącego prawa dożywocia. Stąd też wyrok o zamianie prawa dożywocia na dożywotnią rentę nie stanowi podstawy do wykreślenia z działu III księgi wieczystej nieruchomości prawa dożywocia (por. postanowienie SN z dnia 2 lipca 2024 r., sygn. akt III CZP 4/24).

Rozwiązanie dożywocia

Pogorszenie się relacji między stronami umowy dożywocia może mieć tak nadzwyczajny charakter, że koniecznością może okazać się rozwiązanie umowy. Zgodnie z przepisami, w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (art. 913 § 2 K.c.). "Wypadek wyjątkowy" zachodzi wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie jego kontrahenta - nabywcy nieruchomości. Aby wypadek można uznać za wyjątkowy trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy inne środki, takie jak zamiana świadczeń wynikających z dożywocia na rentę, nie zapewnią już dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek unormowany w art. 913 § 2 K.c. jako wyjątkowy jest krzywdzenie dożywotnika, a nie negatywne nastawienie dożywotnika do zobowiązanego z tytułu dożywocia. Z tego powodu nie pozostaje w sprzeczności z naturą umowy dożywocia późniejsze porozumienie stron o wykonywaniu bezpośredniej opieki nad dożywotnikiem przez osobę trzecią (por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 1 lipca 2020 r., sygn. akt V ACa 132/20). Jednocześnie wyjątkowy charakter omawianej instytucji wyłącza rozwiązanie umowy dożywocia, gdy przyczyna złych stosunków między stronami manifestujących się całkowitym zerwaniem więzi osobistej z dożywotnikiem, leży wyłącznie po stronie dożywotnika. W przeciwnym razie dożywotnik, wbrew umownemu charakterowi dożywocia, dysponowałby uprawnieniem do jego jednostronnego rozwiązania w każdym czasie, bez liczenia się z interesem zobowiązanego oraz mimo niekorzystnych dla niego gospodarczych konsekwencji.

Podatek

Nabycie nieruchomości w drodze dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Stawka podatku wynosi 2%, a obowiązek podatkowy obciąża nabywcę nieruchomości. Pomimo tego, że umowa dożywocia zawierana jest najczęściej między najbliższymi członkami rodziny, nie przewiduje się zwolnienia podatkowego dla nabywcy nieruchomości, na wzór całkowitego zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Tym samym pojawia się konieczność uiszczenia sporego podatku. Z uwagi na to, że umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego, podatek jako płatnik pobiera notariusz, co oznacza, że podatnik nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3.

Dożywocie a alimenty

Niejednokrotnie właściciel nieruchomości zawiera umowę dożywocia z jedną z kilku bliskich mu osób (np. z jednym z dwójki dzieci). W takim przypadku obowiązek opieki nad zbywcą (dożywotnikiem) i utrzymania obciąża - stosownie do treści umowy - zobowiązanego z tytułu dożywocia. Zdarza się, że osoba, która zbyła nieruchomość w drodze dożywocia, chcąc w ten sposób zabezpieczyć swoją przyszłość, nie otrzymuje należnych jej świadczeń od nabywcy nieruchomości, zobowiązanego z tytułu dożywocia. Pojawia się wówczas pytanie, czy może domagać się alimentów od członków najbliższej rodziny, np. pozostałych dzieci, które nieruchomości nie otrzymały. Przepisy wprost nie regulują tego zagadnienia, jednak nie ma wątpliwości, że zawarcie umowy dożywocia nie znosi obowiązków alimentacyjnych krewnych, których źródłem są przepisy prawa. Oznacza, że nie można wykluczyć sytuacji, gdy dożywotnik znajdujący się w niedostatku będzie mógł skutecznie domagać się alimentów od osób do tego zobowiązanych (np. pozostałych dzieci), jeśli nie może otrzymać należnych mu świadczeń od zobowiązanego tytułem dożywocia. Jednak po spełnieniu przez te osoby świadczeń na rzecz dożywotnika, przysługiwać im często będzie w stosunku do zobowiązanego z tytułu dożywocia roszczenie regresowe o zwrot tych świadczeń, maksymalnie w takim zakresie, w jakim przysługiwały dożywotnikowi.

Natomiast, gdy dożywotnik sam jest osobą, na której ciąży obowiązek alimentacyjny, zbycie nieruchomości stanowiącej składnik jego majątku może powodować skutki bardzo niekorzystne dla osoby, która jest uprawniona do alimentów. Z tego powodu przewiduje się, że osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny (np. dziecko dożywotnika), może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny (art. 916 § 1 K.c.). O stanie niewypłacalności można mówić, gdy majątek dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, czyli w pewnym uproszczeniu, gdy pasywa przekraczają aktywa dostępne dla wierzycieli. Z kolei zwiększenie niewypłacalności polega na tym, że stosunek aktywów do pasywów staje się jeszcze bardziej niekorzystny - zwiększa się różnica między nimi.

Co istotne, skorzystanie z powyższego uprawnienia możliwe jest bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty zawarcia tej umowy.

Dożywocie a spadek

W przeciwieństwie do darowizny, dożywocie nie jest doliczane do spadku, co ma szczególne znaczenie w kontekście ustalania wysokości zachowku należnego członkom najbliższej rodziny. W sytuacji gdy zmarły dokonał darowizny (np. nieruchomości), przy ustalaniu zachowku dolicza się - zgodnie z określonymi regułami - wartość tych darowizn do spadku. W konsekwencji zachowek należny np. dzieciom spadkodawcy jest większy, a roszczenie o wypłatę zachowku może w pewnych przypadkach zostać skierowane do obdarowanego.

Takiej możliwości jednak nie ma, jeśli nieruchomość wyszła z majątku spadkodawcy na skutek podpisania przez niego umowy dożywocia. Zobowiązanego z tytułu dożywocia nie można więc pozwać o zapłatę zachowku.

Warto również mieć na uwadze, że wzajemny charakter umowy dożywocia i jej losowy charakter wykluczają porównywanie wartości wzajemnych świadczeń dokonywane ex post tzn. po śmierci dożywotnika i podważanie za pomocą takiego badania charakteru umowy łączącej strony (por. wyrok SA w Krakowie z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt I ACa 348/19). Zatem sam fakt, że nabywca nieruchomości opiekował się dożywotnikiem tylko przez bardzo krótki czas (np. miesiąc), nie uprawnia do uznania takiej umowy za darowiznę, tym samym doliczania wartości nieruchomości do spadku po dożywotniku.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)