Służebność osobista mieszkania a umowa dożywocia

Dziadek chce zapisać mi nieruchomość (mieszkanie). Jednocześnie chce mieć prawnie zagwarantowaną możliwość korzystania z części lokalu do jego śmierci, a także opieki nad nim, utrzymania. Jaką umowę powinniśmy podpisać, aby osiągnąć wspomniany skutek?

W grę wchodzą zasadniczo dwa rozwiązania - ustanowienie służebności osobistej (służebności mieszkania) albo podpisanie umowy dożywocia. Nieruchomość (np. nieruchomość lokalową) można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Zgodnie z przepisami mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Tak przewiduje art. 302 Kodeksu cywilnego. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania na inną osobę. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się zasadniczo odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, niemniej forma aktu notarialnego jest potrzebna wyłącznie dla oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia. W sytuacji opisanej w pytaniu dziadek Czytelnika może zatem darować mu wspomniany lokal, po czym nowy właściciel (tu: Czytelnik) ustanowi na rzecz zbywcy wspomnianą służebność.

Drugie rozwiązanie to podpisanie umowy dożywocia. W sytuacji gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, dochodzi do zawarcia umowy o dożywocie. Wówczas nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Prawo dożywocia jest niezbywalne. Umowa tego rodzaju musi być zawarta w formie aktu notarialnego i podlega opodatkowaniu podatkiem PCC w wysokości 2% wartości.