Wypowiadanie najmu lub dzierżawy z powodu zaległości w zapłacie czynszu

Nasza firma wynajmuje kontrahentom lokale przeznaczone na cele działalności gospodarczej. Podpisujemy umowy najmu lub dzierżawy. Niektórzy kontrahenci mają zaległości w zapłacie czynszu. W jakim terminie możemy im wypowiedzieć umowy z powodu tych zaległości?

W przypadku umów najmu lokali niemieszkalnych zasady ich wypowiadania są określone w art. 687 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Zgodnie z nim, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Po jego bezskutecznym upływie może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, a więc bez zachowania okresu wypowiedzenia. W umowach najmu można spotkać się z postanowieniami, które w inny sposób regulują zasady wypowiadania umów z powodu zaległości, np. nie wymagają wcześniejszego uprzedzenia najemcy albo wprowadzają zasadę, że do wypowiedzenia wystarczy już jednomiesięczna zaległość. Istnieją wątpliwości co do tego, czy takie postanowienia są ważne.

Inaczej wygląda wypowiadanie umów dzierżawy. O ile przy najmie rzecz oddawana jest tylko do używania, to przy dzierżawie - do używania i pobierania pożytków. Przy ocenie, z jaką umową mamy do czynienia, nie decyduje nazwa nadana jej przez strony, lecz treść umowy. Przedmiotem dzierżawy będzie np. zabudowana halami targowymi nieruchomość, z której dzierżawca czerpie pożytki w postaci czynszu najmu od osób, którym wynajmuje stoiska.

Zasady wypowiadania umów dzierżawy są zawarte w art. 703 K.c. Wynika z niego, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. W umowie dzierżawy strony mogą tę kwestię uregulować w sposób odmienny - i to zarówno na korzyść, jak i niekorzyść dzierżawcy (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lipca 2012 r., sygn. akt IV CSK 33/10).

Jeszcze inne zasady dotyczą wypowiadania najmu lokali mieszkalnych, do których stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2014 r. poz. 150). Z art. 11 ust.2 pkt 2 tej ustawy wynika, że właściciel (wynajmujący) może wypowiedzieć najem lokatorowi, jeśli jest on w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem musi uprzedzić na piśmie posiadającego takie zaległości lokatora o zamiarze wypowiedzenia mu umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W umowie nie można wprowadzić postanowień mniej korzystnych dla lokatora.