Najem a dzierżawa - podobieństwa i różnice

Umowa najmu, podobnie jak dzierżawa, daje tytuł prawny do korzystania z rzeczy stanowiącej własność osoby trzeciej. Podobieństw jest oczywiście więcej. Niemniej jednak cechą odróżniającą dzierżawę jest także - poza samym korzystaniem - pobieranie pożytków z przedmiotu umowy. Z uwagi na to nie zawsze możliwy jest wybór między jednym a drugim kontraktem, choć w praktyce bywają one mylone.

Przedmiot umowy

W umowie dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. W odróżnieniu od dzierżawy, najem uprawnia jedynie do używania rzeczy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zatem dzierżawa daje dodatkowo możliwość pobierania pożytków, np. w postaci płodów rolnych gruntu, dochodów przedsiębiorstwa. Stąd też zazwyczaj przedmiotem dzierżawy bywają nieruchomości lub przedsiębiorstwa. Wydzierżawiona rzecz musi bowiem przynosić pożytki (naturalne lub cywilne). W przeciwnym razie może ona być ewentualnie przedmiotem umowy najmu.

Natomiast m.in. lokal użytkowy, maszyna produkcyjna czy samochód bywają z reguły przedmiotem umów najmu, a nie dzierżawy, ponieważ one same nie przynoszą pożytków (np. dochodów), lecz pożytki te są rezultatem działalności przedsiębiorstwa, w którego skład wchodzą. Rzeczy te wyjątkowo mogłyby być przedmiotem umowy dzierżawy, jeśli z umowy wynikałoby, że dzierżawca będzie je wynajmować innym osobom i czerpać z tego tytułu korzyści w postaci czynszu najmu.

Termin

Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jednakże dzierżawę na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Zatem możliwość swobodnego wypowiedzenia takiej umowy powstanie dopiero po upływie 30 lat.

Również umowa najmu, jeżeli zawierana jest między przedsiębiorcami (którego to ogranicznika brak przy dzierżawie), może zastrzegać maksymalnie 30-letni termin jej obowiązywania. Najem zawarty na dłuższy okres poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Poza obrotem gospodarczym najem terminowy może trwać co najwyżej 10 lat.

Odmiennie też kształtują się ustawowe terminy wypowiedzenia najmu i dzierżawy.

Podnajem i poddzierżawa

Dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego. Umowa nie musi nawet tego zakazywać. Wspomniana zasada wynika wprost z ustawy (Kodeksu cywilnego). W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku najmu zakaz oddawania w podnajem dotyczy tylko lokali. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Wpis do KW

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Poza prawami rzeczowymi (jak własność, użytkowanie, hipoteka czy służebność) w księdze wieczystej mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Dotyczy to również prawa najmu lub dzierżawy. Są one ujawniane w dziale III księgi wieczystej.

Wpis może być bowiem dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Zatem aby wpisać np. prawo najmu do księgi wieczystej, wnioskodawca winien załączyć do wniosku umowę najmu zawartą przynajmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Ujawnienie prawa najmu (lub dzierżawy) w księdze wieczystej wymaga złożenia wniosku (KW-WPIS) do sądu prowadzącego księgę dla danej nieruchomości.

Formularz KW-WPIS dostępny jest na stronie internetowej naszego Wydawnictwa: www.druki.gofin.pl.

Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 150 zł.

Zajęcie komornicze

Umowy najmu, podobnie jak dzierżawy, utrzymują się w mocy także w razie zajęcia ich przedmiotu przez komornika prowadzącego egzekucję przeciwko właścicielowi rzeczy (z nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu). Przy okazji może jednak dojść do zajęcia wierzytelności wynajmującego/wydzierżawiającego z tytułu omawianych kontraktów, co powodować będzie konieczność zmiany adresata płatności czynszowych właśnie na komornika, który następnie przekazywać będzie otrzymane wpłaty wierzycielowi po potrąceniu opłaty egzekucyjnej.

Najczęściej prowadzenie egzekucji z rzeczy stanowiącej również przedmiot najmu lub dzierżawy dotyczy nieruchomości. Dalszy los tych umów zależy od powodzenia egzekucji. Licytant, który uzyskał przysądzenie własności nieruchomości, wstępuje bowiem w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Taki nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz stanowiąca przedmiot najmu została najemcy wydana. Jednakże w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata nabywca może dokonać wypowiedzenia tej umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Takie wypowiedzenie powinno wówczas nastąpić z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że sama umowa przewiduje krótszy termin.

Po ogłoszeniu upadłości

Na ogół również upadłość wynajmującego czy wydzierżawiającego nie ma większego wpływu na dalsze losy umowy. Przepisy stanowią bowiem, że umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Płacony z tytułu tych umów czynsz zasila wówczas masę upadłości.

Na podstawie jednak zarządzenia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Takie zarządzenie może być wydane wówczas, gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości bądź gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Druga strona rozwiązanej umowy (czyli najemca lub dzierżawca) może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy przed przewidzianym terminem, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Sprzedaż przedmiotu najmu czy dzierżawy w trakcie trwania postępowania upadłościowego nie powoduje - podobnie jak w przypadku egzekucji komorniczej - wygaśnięcia tych umów. W takim przypadku następuje jedynie zmiana po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego.

Rozliczenia ulepszeń

Kwestia rozliczenia nakładów ulepszających na przedmiot najmu/dzierżawy w obu umowach wygląda tak samo. Jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676 K.c. Ten sam przepis ma odpowiednie zastosowanie do rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)

Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.)

Ustawa z dnia 28.02.2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.)