umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 8 (1258) z dnia 28.01.2016

Najem w działalności gospodarczej

Przedsiębiorca stawiający dopiero pierwsze kroki w biznesie, oprócz rozwoju działalności stara się zazwyczaj maksymalnie ograniczać koszty. Chociaż w dobie internetu posiadanie lokalu, w którym ma być prowadzona działalność, nie jest konieczne, znaczna część przedsiębiorców nie może jednak bez niego funkcjonować. Na co zwrócić uwagę zawierając umowę najmu oraz jak można zminimalizować koszty?

Korzystanie z lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej najczęściej odbywa się w oparciu o umowę najmu, która ma źródło w art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Na mocy umowy najmu przedsiębiorca może zatem prowadzić działalność gospodarczą w najmowanym lokalu w zamian za ustalony w umowie czynsz.

Przed podpisaniem

Umowa najmu lokalu na potrzeby działalności gospodarczej powinna być zawarta na piśmie. Jest to w interesie najemcy, który przed jej podpisaniem powinien skonsultować się z profesjonalistą lub dokładnie prześledzić treść umowy i wskazane przepisy K.c. Warto także zastanowić się nad okresem, na jaki zawarta ma być umowa. Może być on określony (np. dwa lata z możliwością dalszego przedłużenia) lub nieokreślony. Wybór konkretnego rozwiązania zależy od profilu działalności, a do wypowiedzenia najmu zastosowanie znaleźć mogą terminy wynikające z umowy lub w ich braku określone w ustawie (zwłaszcza art. 673 § 2 K.c.).


Umowę najmu wskazane jest zawierać w formie pisemnej.

Cel umowy

Poza pewnymi szczególnymi rodzajami działalności, jak np. warsztat samochodowy, nie ma przeciwwskazań prawnych, aby działalność gospodarcza prowadzona była w lokalu mieszkalnym. Dlatego początkujący przedsiębiorca może prowadzić działalność w nieruchomości będącej jego własnością lub w wynajętym lokalu mieszkalnym.

Bardzo istotne jest jednak wskazanie w umowie celu, na jaki wynajmowany jest lokal. Brak określenia w umowie najmu lokalu mieszkalnego, iż będzie w nim prowadzona działalność gospodarcza może uzasadniać jej wypowiedzenie przez wynajmującego. Jeżeli bowiem najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c. w zw. z art. 680 K.c.).

Dla uniknięcia sporów w interesie najemcy jest wpisanie do umowy, iż w lokalu prowadzona będzie działalność gospodarcza.

Adaptacja lokalu

W zależności od biznesplanu oraz dostępności lokali, przedsiębiorca może wynająć lokal już gotowy do prowadzenia konkretnej działalności lub wymagający jego dostosowania do potrzeb konkretnej branży. Decydując się na adaptację lokalu, trzeba doprecyzować w umowie kwestie związane z wyrażeniem przez wynajmującego zgody na dokonanie zmian w lokalu, okresem objętym umową, a także konsekwencjami jej wcześniejszego rozwiązania - w zakresie poczynionych nakładów. Bez zgody wynajmującego najemca nie może bowiem czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 K.c.). Dlatego w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące zgody wynajmującego na adaptację lokalu, jej zakresu i rozliczeń z tym związanych.

Częstym błędem popełnianym przez najemców jest niezabezpieczenie swoich interesów związanych z dokonanymi nakładami. Pojęcie to w uproszczeniu odnosi się do materiałów i robocizny zainwestowanych przez najemcę w najmowany lokal. Ważne, aby decydując się na inwestycję w najmowany lokal, zabezpieczyć się w możliwość zwrotu nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, a także ustalić sposób rozliczenia nakładów po jej zakończeniu.

Z punktu widzenia najemcy bardzo istotne jest, aby umowa nie pozbawiała go możliwości dochodzenia zwrotu nakładów po rozwiązaniu umowy najmu. Jeżeli natomiast umowa nie zawiera żadnych regulacji na temat rozliczenia nakładów, najemca ma możliwość skorzystania z art. 676 K.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten należy jednak traktować jako ostateczność, gdyż lepiej uregulować zasady rozliczeń za dokonane nakłady już na etapie zawierania umowy.

Podnajem

Dobrym sposobem na obniżenie kosztów działalności gospodarczej, zwłaszcza na jej początkowym etapie, może okazać się podnajem części lokalu lub wspólny najem większej powierzchni. Chociaż nie jest to rozwiązanie dobre dla każdego rodzaju działalności, to może okazać się skutecznym sposobem na podzielenie kosztów. Jednak zasady ich ponoszenia przy wspólnym najmie oraz rozliczenia z tego tytułu najemcy powinni uzgodnić w umowie między sobą, niezależnie od umowy zawartej z wynajmującym.

Podnajem lokalu polega na jego dalszym najmie w całości bądź w części (np. najemca wynajmuje 40-metrowy lokal na cukiernię, z czego wydzieloną 10-metrową część podnajmuje innemu przedsiębiorcy na lodziarnię). Co jednak bardzo ważne, podnajem lokalu jest zakazany w większości wzorów umów funkcjonujących na rynku. Dlatego warto omówić tę możliwość z wynajmującym i zawrzeć w umowie postanowienie, zgodnie z którym wyraża on zgodę na podnajem. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania (art. 668 § 1 K.c.). W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Osoby, które decydują się na podnajem, powinny pamiętać, iż jest on niejako związany z główną umową najmu. Oznacza to, iż ulega on rozwiązaniu najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Indeks Księgowań - Księgowanie od A do Z
GOFIN NEWS - mobilna aplikacja dla Księgowych!
PRZEWODNIKI on-line Księgowego i Kadrowego
Pomocniki Księgowego

Terminarz

sierpień 2018
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
5
8
9
11
12
13
14
15
17
18
19
21
22
23
24
25
26
28
29
30
31
ASYSTENT GOFIN - Darmowa aplikacja dla Księgowych
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja

GOFIN PODPOWIADA

Kompleksowe opracowania tematyczne

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
gofin
sgk
czasopisma
forum
sklep
gazeta podatkowa
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.