umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
A A A

Gazeta Podatkowa nr 20 (1165) z dnia 9.03.2015

Odszkodowanie z umowy przedwstępnej

Odpowiedzialność odszkodowawcza strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się z reguły do naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi w szczególności o koszty zawarcia umowy przedwstępnej oraz koszty przygotowania do podpisania umowy przyrzeczonej. W braku odmiennych ustaleń stron odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej.

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy - czyli umowa przedwstępna - powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Podstawowa funkcja, jaką spełnia umowa przedwstępna, to zobowiązanie stron do zawarcia definitywnej umowy, najczęściej sprzedaży, i związane z tym zabezpieczenie na wypadek zmiany decyzji przez kontrahenta. Na tym polu najlepiej sprawdzają się umowy przedwstępne w formie aktów notarialnych, dając możliwość wyegzekwowania przed sądem przeniesienia własności nieruchomości.

Granice naprawienia szkody

Brak formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej, poprzedzającej sprzedaż/kupno działki, domu czy mieszkania, nie pozostaje bez znaczenia. Wprawdzie umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej ważna, jednak w ten sposób strony pozbawiają się jej silniejszego skutku - w postaci możliwości dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas pozostaje do dyspozycji jedynie słabszy skutek umowy przedwstępnej, czyli żądanie naprawienia szkody, którą się poniosło, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Mowa o odszkodowaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, który obejmuje tylko to, co strona poszkodowana poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do podpisania definitywnego kontraktu, np. na korespondencję, dojazdy, telefony, pomoc prawnika, odpis z księgi wieczystej itp. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (np. rozszerzając obowiązek naprawienia szkody także na tzw. dodatni interes umowy, czyli to, co stronie przysługiwałoby, gdyby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej) czy też wzmocnić ją zadatkiem lub karą umową.

Aby jednak w ogóle mieć możliwość dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej (czy to odszkodowawczych, czy o zawarcie umowy przyrzeczonej), adresat tych roszczeń musi być zobowiązany umową przedwstępną do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie zawsze tak jest, ponieważ umowa przedwstępna może zobowiązywać tylko jedną ze stron do zawarcia definitywnego kontraktu. Jest to jednak rzadziej spotykane rozwiązanie względem dwustronnie zobowiązującej umowy przedwstępnej.

Wykonanie zamiast odszkodowania

Nierzadko roszczenie odszkodowawcze jest tylko jedną z alternatyw na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej przez kontrahenta. Jest tak wówczas, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy czynności prawnej przewidziane dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości będzie to forma aktu notarialnego, natomiast umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia np. umowy o pracę, nie musi być sporządzona przez notariusza, aby zawierać tzw. silniejszy skutek - dawać stronie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W zupełności wystarczyłaby zwykła forma pisemna.

Wyegzekwowanie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, w przypadku gdy kontrahent nie podpisze jej dobrowolnie, wymaga złożenia pozwu do sądu o zobowiązanie drugiej strony (np. przyszłego sprzedawcy) do złożenia określonego oświadczenia woli składającego się na umowę przyrzeczoną, np. oświadczenia w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie, a jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000).

Działa to również w drugą stronę. W przypadku bowiem, gdy przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z winy kupującego, wówczas druga strona będzie mogła w podobny sposób wyegzekwować na drodze sądowej zmianę właściciela nieruchomości, stosownie do zapisów umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego.

Dodatkowo w akcie notarialnym umowy przedwstępnej strony mogą wnieść o ujawnienie roszczenia nabywców o przeniesienie własności nieruchomości (będącej przedmiotem umowy przedwstępnej i ewentualnie przyszłej umowy sprzedaży) w dziale III księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy - wydział ksiąg wieczystych. W ten sposób roszczenie to stanie się skuteczne również wobec ewentualnych innych nabywców nieruchomości.

Strony mogą także zawrzeć w akcie notarialnym dobrowolne poddanie się egzekucji do określonej kwoty, które zastępuje wyrok sądowy i stanowi tytuł egzekucyjny. Formy aktu notarialnego dla takiego oświadczenia wymagają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Poddanie się egzekucji zawarte w zwykłej umowie pisemnej byłoby nieważne.


Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a gdy sąd oddali żądanie jej zawarcia - z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Z terminem lub bez

Nie jest wymagane - z punktu widzenia samej ważności umowy przedwstępnej czy roszczeń z niej wynikających - określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy definitywnej. Kontrakt przedwstępny będzie ważny także wtedy, gdy zabraknie w nim ustaleń dotyczących tego, w jakim czasie powinno dojść do sfinalizowania transakcji. Brak takiego zastrzeżenia (terminu) daje jednak stronom uprawnionym do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej możliwość jednostronnego wyznaczenia terminu. Przy czym powinno to nastąpić w ciągu jednego roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Termin wyznaczony przez stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być "odpowiedni", co w praktyce każda ze stron może rozumieć na swój sposób.

Poza tym może się zdarzyć, że obie strony uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczą inne terminy na dokonanie definitywnej transakcji. W takim wypadku obowiązuje termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego), zgodnie z zasadą "kto pierwszy, ten lepszy", niezależnie od długości wyznaczonego terminu.

Roszczenia z umowy przedwstępnej

» Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
» W przypadku gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (tu: akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Inne umowy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

marzec 2024
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
12
13
14
16
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXXXIXII
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks Cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.