Umowa o dożywocie to nie hipoteka odwrócona

Polscy emeryci wciąż czekają na rozwiązania prawne mające na celu uregulowanie i zabezpieczenie ich interesów w ramach tzw. umów hipoteki odwróconej. Obecnie rozporządzenie nieruchomością za życia w zamian za dożywotnie utrzymanie i świadczenia jest możliwe na podstawie umowy o dożywocie, która jednak sprawdza się przede wszystkim w stosunkach rodzinnych.

Stronami umowy o dożywocie z reguły są osoby utrzymujące ze sobą bliskie kontakty, w szczególności rodzinne. Przy czym często zbywcą nieruchomości jest osoba starsza, która woli dokonać rozporządzenia domem, mieszkaniem czy gruntem za życia, zapewniając sobie w zamian opiekę i utrzymanie. Takich świadczeń nie przewiduje bowiem umowa darowizny. Umowa o dożywocie pełni więc funkcję alimentacyjną, choć przy okazji pozwala na rozdysponowanie często najcenniejszym składnikiem majątku, jakim bywa nieruchomość, w innej formie niż darowizna czy testament. Stroną uprawnioną do otrzymywania stosownych świadczeń od nabywcy (dożywotnikiem) może być sam zbywca nieruchomości, lub bliskie mu osoby (np. małżonek).

Umowa o dożywocie, w przeciwieństwie do darowizny, nie może być odwołana. Jednakże w wyjątkowych przypadkach sąd, na żądanie choćby jednej ze stron, może orzec o rozwiązaniu umowy dożywocia. Żądania takiego nie może zgłosić dożywotnik będący osobą bliską zbywcy.

Prawo dożywocia

Świadczenia, do jakich zobowiązany jest nabywca nieruchomości względem dożywotnika (zbywcy) powinna precyzować umowa. Jeżeli tego nie czyni, nabywca zobowiązany będzie przyjąć zbywcę (lub wskazaną w umowie osobę mu bliską) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Poza tym na treść prawa dożywocia mogą składać się: renta, użytkowanie części lub całości nieruchomości czy służebność mieszkania.

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie.

Uprawnienia dożywotnika składające się na tzw. prawo dożywocia mają charakter osobisty, nie podlegają dziedziczeniu, lecz gasną wraz z jego śmiercią.

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Dożywotnik nie może w żaden sposób przenieść na inną osobę uprawnień przysługujących mu z tytułu omawianej umowy.

Z pokrzywdzeniem wierzycieli

Nierzadko umowa o dożywocie bywa wykorzystywana jako forma zabezpieczenia prywatnego majątku przedsiębiorcy, którego aktywność w obrocie gospodarczym niesie za sobą określone ryzyko finansowe. Zaletą umowy o dożywocie jest bowiem to, że wynikające z niej prawo dożywocia nie podlega egzekucji.

Ponieważ jednak umowa o dożywocie skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, to jej zawarcie może niewątpliwie wpływać niekorzystnie na sytuację osób postronnych. Może tu chodzić o wierzycieli dożywotnika, dla których nieruchomość dłużnika mogłaby stanowić o powodzeniu egzekucji, czy też najbliższych z rodziny dożywotnika, którzy mogą być w ten sposób pozbawieni świadczeń alimentacyjnych.

Dla nich ustawodawca przewidział tzw. skargę pauliańską. Pokrzywdzeni wierzyciele, po spełnieniu przesłanek z art. 527 Kodeksu cywilnego, w pozwie skierowanym przeciwko nabywcy nieruchomości mogą bowiem żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w stosunku do nich. Cel ten będzie im jednak trudniej osiągnąć niż w przypadku gdyby mieli do czynienia z darowizną.

Ułatwione zadanie mają natomiast osoby, względem których na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny. Osoby z tego kręgu mogą bowiem żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do nich, jeżeli wskutek niej dożywotnik stał się niewypłacalny. W ich przypadku nie będą miały znaczenia takie okoliczności jak to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz kiedy zawarta została umowa dożywocia.

Dożywocie a zachowek

Zaletą umowy o dożywocie, decydującą po części o jej popularności, jest oderwanie się od problemów, które zwykle stwarza darowizna czy testament, a jakie wiążą się z roszczeniami osób uprawnionych do zachowku. Umowa o dożywocie może więc służyć regulacji spraw związanych z przekazaniem majątku nieruchomego wybranym członkom rodziny, zabezpieczając ich jednocześnie przed roszczeniami ze strony pominiętych przyszłych spadkobierców ustawowych. Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę. Obdarowany, podobnie jak osoba otrzymująca spadek na podstawie testamentu, może być zobowiązana do zapłaty zachowku (zachowków). Darowizna mogłaby także podlegać zaliczeniu na schedę spadkową, a przez to pomniejszać przypadającą na obdarowanego część spadku uzyskaną w wyniku jego działu.

Tymczasem nieruchomość nabyta w drodze umowy o dożywocie takiemu zaliczeniu nie podlega, a także nie powoduje powstania obowiązków związanych z zachowkiem.

Dożywocie obciąża nieruchomość

Prawo dożywocia stanowi obciążenie nieruchomości i podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Okoliczność ta wcale jednak nie uniemożliwia nabywcy nieruchomości (zobowiązanemu) np. jej sprzedaży. Niemniej prawo dożywocia obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Oznacza to, że kolejny nabywca nieruchomości będzie również osobiście zobowiązany do wypełniania należnych dożywotnikowi świadczeń, co jednak z punktu widzenia uprawnionego (dożywotnika) może być nie do przyjęcia, skoro przy tak ujętych prawach i obowiązkach, jak np. zapewnienie opieki, częsty i osobisty kontakt obu stron bywa zwykle nieodzowny.

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać w sądzie zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)