Zalety i wady umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych w postaci przeniesienia własności przedmiotu umowy, pomimo tego jest powszechnie stosowana w praktyce. Stanowi ona bowiem bardzo przydatne zabezpieczenie stron umowy na wypadek jej niewykonania. Należy jednak pamiętać, że rodzi ona konsekwencje dla obu stron umowy.

Umowa przedwstępna stosowana jest najczęściej w przypadku transakcji dotyczących nabycia nieruchomości, co zazwyczaj wiąże się z chęcią zabezpieczenia się przez strony z uwagi na znaczną wartość przedmiotu umowy. Umowa przedwstępna nie jest jednak instytucją prawną zarezerwowaną wyłącznie dla nieruchomości. Jej stosowanie ma na celu ograniczenie ryzyka związanego z planowaną transakcją, dlatego warto z niej korzystać, stosując jednocześnie zapisy gwarantujące zabezpieczenie własnego interesu umownego.

Treść umowy

Podstawowe regulacje dotyczące umowy przedwstępnej znajdują się w Kodeksie cywilnym. Jak wynika z art. 389 §1 K.c., jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Przy czym przepisy nie precyzują treści umowy, wskazując jedynie, że powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Typowy przykład umowy przedwstępnej dotyczy sytuacji, gdy obie strony zobowiązują się do określonego zachowania (np. sprzedawca do sprzedaży nieruchomości, a kupujący do zapłaty ceny). Umowa przedwstępna będzie jednak ważna również, jeżeli jedynie jedna ze stron zobowiąże się do określonego zachowania (tzw. umowa jednostronnie zobowiązująca).

Chociaż umowa przedwstępna nie musi zawierać konkretnych zapisów, to w interesie stron jest ustalenie czasu, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Można tego dokonać np. poprzez odniesienie do umowy przedwstępnej rok od jej zawarcia lub poprzez wskazanie konkretnej daty, np. do 31.12.2017 r. Inaczej niż w przypadku umowy przenoszącej własność, umowa przedwstępna może zostać zawarta pod warunkiem, zatem może być ona uzależniona np. od uzyskania przez kupującego zgody określonych w umowie organów, czy pozytywnej decyzji kredytowej.

Sposób zabezpieczenia

Redakcja umowy przedwstępnej i jej poszczególne postanowienia zależą od woli stron i skutków, jakie zamierzają one osiągnąć. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna np. sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności, a strony jedynie zobowiązują się do zawarcia na warunkach w niej określonych, umowy przenoszącej własność. Z tego względu, w umowie przedwstępnej oprócz określania świadczeń stron warto zamieścić postanowienia dotyczące zabezpieczenia jej wykonania. W zależności od rodzaju umowy może to być np. kara umowna, poddanie się egzekucji w akcie notarialnym czy zadatek wywołujący skutki określone w art. 394 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek jest bardzo dobrym zabezpieczeniem w przypadku umowy przedwstępnej, oddziałuje bowiem na obie strony umowy. W zależności od winy jednej ze stron w wykonaniu umowy poniesie ona odpowiedzialność majątkową w wysokości ustalonego zadatku, przez jego przepadek lub obowiązek zwrotu dwukrotności otrzymanego zadatku. Dlatego decydując się na skorzystanie z zadatku warto zadbać, aby jego wysokość nie była jedynie symboliczna w porównaniu z wartością przedmiotu umowy.

Akt notarialny

Chociaż umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, to w przypadku umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości w interesie kupującego jest, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Pomimo że zawarcie takiej umowy w dalszym ciągu nie prowadzi do przeniesienia własności, to na mocy art. 390 § 2 K.c. kupujący może żądać od sprzedawcy zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwencje niewywiązania się przez jedną ze stron z postanowień umowy przedwstępnej w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości zależne są od sposobu jej zawarcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 390 § 1 K.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a z umowy nie wynika nic innego, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednak w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić jej zawarcia, bowiem umowa przedwstępna zawarta była w tej samej formie co umowa przyrzeczona. W przypadku zawarcia umowy w formie innej niż akt notarialny, brak zgody którejkolwiek ze stron uniemożliwia dochodzenia zawarcia umowy. Dlatego zwłaszcza kupujący powinien zadbać o zawarcie umowy przedwstępnej w tej formie.

Niewykonanie umowy

Najczęściej do sporów na tle umowy przedwstępnej dochodzi w związku z odmową jej wykonania przez jedną ze stron. W celu zmniejszenia takiego ryzyka warto wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy jednak mieć świadomość możliwości przedawnienia roszczeń, które następuje z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 K.c.).

W sytuacji gdy strony zawrą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a mimo to kupujący odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wystąpić do sądu z pozwem o zobowiązanie strony przeciwnej do złożenia określonego oświadczenia woli. Uznanie przez sąd zasadności powództwa zastępuje oświadczenie złożone przez stronę umowy. Przy czym, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 22.01.2015 r., sygn. akt III CSK 114/14, żądanie musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego, musi nadto pozostawać w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459)