umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 24 (1378) z dnia 23.03.2017

Zalety i wady umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych w postaci przeniesienia własności przedmiotu umowy, pomimo tego jest powszechnie stosowana w praktyce. Stanowi ona bowiem bardzo przydatne zabezpieczenie stron umowy na wypadek jej niewykonania. Należy jednak pamiętać, że rodzi ona konsekwencje dla obu stron umowy.

Umowa przedwstępna stosowana jest najczęściej w przypadku transakcji dotyczących nabycia nieruchomości, co zazwyczaj wiąże się z chęcią zabezpieczenia się przez strony z uwagi na znaczną wartość przedmiotu umowy. Umowa przedwstępna nie jest jednak instytucją prawną zarezerwowaną wyłącznie dla nieruchomości. Jej stosowanie ma na celu ograniczenie ryzyka związanego z planowaną transakcją, dlatego warto z niej korzystać, stosując jednocześnie zapisy gwarantujące zabezpieczenie własnego interesu umownego.

Treść umowy

Podstawowe regulacje dotyczące umowy przedwstępnej znajdują się w Kodeksie cywilnym. Jak wynika z art. 389 §1 K.c., jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Przy czym przepisy nie precyzują treści umowy, wskazując jedynie, że powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Typowy przykład umowy przedwstępnej dotyczy sytuacji, gdy obie strony zobowiązują się do określonego zachowania (np. sprzedawca do sprzedaży nieruchomości, a kupujący do zapłaty ceny). Umowa przedwstępna będzie jednak ważna również, jeżeli jedynie jedna ze stron zobowiąże się do określonego zachowania (tzw. umowa jednostronnie zobowiązująca).

Chociaż umowa przedwstępna nie musi zawierać konkretnych zapisów, to w interesie stron jest ustalenie czasu, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Można tego dokonać np. poprzez odniesienie do umowy przedwstępnej rok od jej zawarcia lub poprzez wskazanie konkretnej daty, np. do 31.12.2017 r. Inaczej niż w przypadku umowy przenoszącej własność, umowa przedwstępna może zostać zawarta pod warunkiem, zatem może być ona uzależniona np. od uzyskania przez kupującego zgody określonych w umowie organów, czy pozytywnej decyzji kredytowej.

Sposób zabezpieczenia

Redakcja umowy przedwstępnej i jej poszczególne postanowienia zależą od woli stron i skutków, jakie zamierzają one osiągnąć. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna np. sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności, a strony jedynie zobowiązują się do zawarcia na warunkach w niej określonych, umowy przenoszącej własność. Z tego względu, w umowie przedwstępnej oprócz określania świadczeń stron warto zamieścić postanowienia dotyczące zabezpieczenia jej wykonania. W zależności od rodzaju umowy może to być np. kara umowna, poddanie się egzekucji w akcie notarialnym czy zadatek wywołujący skutki określone w art. 394 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek jest bardzo dobrym zabezpieczeniem w przypadku umowy przedwstępnej, oddziałuje bowiem na obie strony umowy. W zależności od winy jednej ze stron w wykonaniu umowy poniesie ona odpowiedzialność majątkową w wysokości ustalonego zadatku, przez jego przepadek lub obowiązek zwrotu dwukrotności otrzymanego zadatku. Dlatego decydując się na skorzystanie z zadatku warto zadbać, aby jego wysokość nie była jedynie symboliczna w porównaniu z wartością przedmiotu umowy.

Akt notarialny

Chociaż umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, to w przypadku umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości w interesie kupującego jest, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Pomimo że zawarcie takiej umowy w dalszym ciągu nie prowadzi do przeniesienia własności, to na mocy art. 390 § 2 K.c. kupujący może żądać od sprzedawcy zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwencje niewywiązania się przez jedną ze stron z postanowień umowy przedwstępnej w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości zależne są od sposobu jej zawarcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 390 § 1 K.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a z umowy nie wynika nic innego, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednak w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić jej zawarcia, bowiem umowa przedwstępna zawarta była w tej samej formie co umowa przyrzeczona. W przypadku zawarcia umowy w formie innej niż akt notarialny, brak zgody którejkolwiek ze stron uniemożliwia dochodzenia zawarcia umowy. Dlatego zwłaszcza kupujący powinien zadbać o zawarcie umowy przedwstępnej w tej formie.

Niewykonanie umowy

Najczęściej do sporów na tle umowy przedwstępnej dochodzi w związku z odmową jej wykonania przez jedną ze stron. W celu zmniejszenia takiego ryzyka warto wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy jednak mieć świadomość możliwości przedawnienia roszczeń, które następuje z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 K.c.).

W sytuacji gdy strony zawrą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a mimo to kupujący odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wystąpić do sądu z pozwem o zobowiązanie strony przeciwnej do złożenia określonego oświadczenia woli. Uznanie przez sąd zasadności powództwa zastępuje oświadczenie złożone przez stronę umowy. Przy czym, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 22.01.2015 r., sygn. akt III CSK 114/14, żądanie musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego, musi nadto pozostawać w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459)

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Inne umowy:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Indeks Księgowań - Księgowanie od A do Z
GOFIN NEWS - mobilna aplikacja dla Księgowych!
PRZEWODNIKI on-line Księgowego i Kadrowego
Pomocniki Księgowego

Terminarz

listopad 2018
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
11
12
14
16
17
18
19
21
22
23
24
25
27
28
29
30
ASYSTENT GOFIN - Darmowa aplikacja dla Księgowych
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja

GOFIN PODPOWIADA

Kompleksowe opracowania tematyczne

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
gofin
sgk
czasopisma
forum
sklep
gazeta podatkowa
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.