Prawo odkupu nieruchomości

Na skutek wysokiego kursu franka szwajcarskiego znalazłem się w trudnej sytuacji finansowej, w związku z czym zamierzam sprzedać dom należący do rodziny od prawie 100 lat. Nie jest on obciążony hipoteką, bo ta została ustanowiona na mieszkaniu. Mam już kupca, jednak liczę na to, że w przyszłości moja sytuacja się poprawi. Dlatego też chciałbym zastrzec sobie możliwość odkupu nieruchomości. Czy jest to prawnie dopuszczalne zastrzeżenie w przypadku sprzedaży nieruchomości?

TAK. Prawo odkupu może dotyczyć tak rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Ustawodawca nie ogranicza zastosowania tej instytucji (podobnie jak ma to miejsce w przypadku pierwokupu) wyłącznie do ruchomości.

Prawo odkupu umożliwia ponowne nabycie rzeczy sprzedanej, jednak Czytelnik musi pamiętać, że prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzekraczający 5 lat, co wynika wprost z art. 593 § 1 K.c. Jeżeli strony umówią się, że sprzedawca może skorzystać z tego prawa w dłuższym okresie (np. w ciągu 10 lat od zawarcia umowy), to i tak ulegnie on skróceniu i wynosić będzie 5 lat. Jest to dość istotne ograniczenie i Czytelnik musi rozważyć, czy w tym okresie istnieje w ogóle szansa na to, że skorzysta on z zastrzeżonego prawa odkupu. Niezależnie od tego wymóg związany z zastrzeżeniem prawa odkupu z pewnością zniechęcać będzie potencjalnych nabywców, jednak nie ma to wpływu na ważność samej umowy sprzedaży nieruchomości. Warto dodać, że prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne, więc Czytelnik nie będzie mógł scedować omawianego uprawnienia np. na członka swojej rodziny lub osobę trzecią, choćby sam nie był w stanie ze względów finansowych skorzystać z tej opcji.

Wykonanie prawa odkupu polega na złożeniu przez sprzedawcę kupującemu oświadczenia, z którego wynika wola tego pierwszego odkupienia określonej rzeczy. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa musi mieć taką samą formę. W pozostałych przypadkach, o ile też strony inaczej nie postanowiły, może być ono złożone w jakiejkolwiek formie. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, to konsekwentnie oświadczenie Czytelnika (uprawnionego z tytułu prawa odkupu) realizujące omawiane uprawnienie będzie musiało być złożone przed rejentem.

Oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu jest jednostronną czynnością prawną prawokształtującą, co oznacza, że nie wymaga do swojej skuteczności zgody drugiej strony. W przypadku obrotu nieruchomościami złożenie takiego oświadczenia skutkuje po drugiej stronie obowiązkiem powrotnego przeniesienia własności nieruchomości za zwrotem ceny, kosztów sprzedaży oraz poczynionych przez kupującego nadkładów na nieruchomość. Można też wcześniej uzgodnić cenę, jaką obowiązany będzie zapłacić sprzedawca w razie skorzystania z prawa odkupu. Jeżeli cena odkupu przewyższać będzie pierwotną cenę wraz z kosztami sprzedaży, wówczas sprzedawca zyska możliwość jej obniżenia do rynkowej wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu.