umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 14 (1889) z dnia 17.02.2022

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Spółka sprzedała zabudowaną nieruchomość gruntową. W umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego wskazano, że kupujący uiścił na rzecz sprzedawcy 30% ustalonej ceny. Pozostałą kwotę miał zapłacić w dwóch równych rocznych ratach. Kupujący, mimo pisemnego wezwania do zapłaty, od kilku miesięcy pozostaje w zwłoce z zapłatą pierwszej z nich. Czy w takiej sytuacji spółka może odstąpić od umowy sprzedaży i zażądać zwrotu nieruchomości?

Kodeks cywilny w art. 491 § 1 stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bez wyznaczenia terminu dodatkowego bądź po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Przepisy nieco ograniczają ustawowe uprawnienie do odstąpienia w przypadku, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia. O podzielności świadczenia mówimy, gdy może być ono spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości. Taki charakter ma m.in. świadczenie pieniężne.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie w opisanej sytuacji ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, z którą dłużnik pozostaje w zwłoce, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona uprawniona może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Na tym tle powstała wątpliwość, czy przepisy dopuszczają odstąpienie od umowy wzajemnej, w przypadku gdy jedno ze świadczeń jest podzielne, a drugie nie.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 listopada 1993 r., sygn. akt III CZP 156/93, uznał, że zwłoka nabywcy prawa użytkowania wieczystego z zapłatą choćby części ceny pozwala stwierdzić, że umowa nie jest wykonana, co pozwala na skorzystanie z uprawnienia wynikającego z art. 491 § 1 K.c. Orzeczenie to przemawia więc na korzyść Czytelnika.

Odmienny pogląd został jednak wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2013 r., sygn. akt V CSK 260/12. W uzasadnieniu zostało podniesione, że przepisy Kodeksu cywilnego w ogóle nie przewidują ustawowego prawa odstąpienia od umowy wzajemnej w razie zwłoki w spełnieniu części świadczenia, jeżeli świadczenie drugiej strony jest niepodzielne.

Ze stanowiskiem wyrażonym w 2013 r. nie zgodził się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 83/15. Zostało w niej wywiedzione, że strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Wykluczenie możliwości wykonania tego uprawnienia w przypadku, gdy świadczenie dłużnika jest podzielne, a świadczenie wierzyciela niepodzielne, istotnie naruszałoby godny ochrony interes wierzyciela.

Należy zatem przyjąć, w ślad za przeważającym stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że Czytelnik może odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy kupujący nie wywiązał się ze swego obowiązku zapłaty reszty ceny. W pierwszej kolejności powinien wezwać go do zapłaty w dodatkowo wyznaczonym terminie i zastrzec, że w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu odstąpi od umowy. Jeżeli dłużnik nie zastosuje się do wezwania, wówczas Czytelnik może złożyć mu w formie pisemnej oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

W orzecznictwie podnosi się, że odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje automatycznie jej zwrotnego przeniesienia na zbywcę, a prowadzi jedynie do powstania roszczenia w tym zakresie. Może zostać wykonane w drodze umowy zawartej przez strony w formie aktu notarialnego. W przypadku braku porozumienia z kupującym sprzedawca, który odstąpił od umowy, może wystąpić z pozwem o zobowiązanie kupującego do złożenia stosownego oświadczenia woli.

Przykład

Przedsiębiorcy zawarli umowę sprzedaży nieruchomości. Kupujący przed sporządzeniem aktu notarialnego uregulował na rzecz sprzedawcy połowę ceny sprzedaży. Drugą część miał zapłacić w terminie 6 miesięcy od daty wydania nieruchomości. Po bezskutecznym upływie ustalonego terminu sprzedawca wezwał kupującego do zapłaty w ciągu 7 dni od daty otrzymania wezwania. Jednocześnie zastrzegł, że w przypadku braku zapłaty odstąpi od umowy. Kupujący nie wywiązał się ze swego zobowiązania w dodatkowym terminie. Sprzedawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. W przypadku braku innych zapisów w umowie oświadczenie powinien złożyć w formie pisemnej.

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa sprzedaży:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

wrzesień 2022
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
11
13
14
16
17
18
19
21
22
23
24
25
27
28
29
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks Cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.