umowy cywilnoprawne, umowa cywilna, umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa sprzedaży, umowa najmu
lupa
Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
A A A

Gazeta Podatkowa nr 34 (1075) z dnia 28.04.2014

Nabycie własności a prawo odkupu i pierwokupu

Zdarza się, że strona zainteresowana kupnem nieruchomości lub rzeczy ruchomej dowiaduje się, iż jest ona obciążona prawem pierwokupu lub odkupu, które wywołuje niepewność i często zniechęca do kupna potencjalnego nabywcę. Oprócz umowy w niektórych przypadkach źródłem prawa pierwokupu jest także ustawa. Na czym więc polega prawo odkupu i pierwokupu?

Z uwagi na doniosłość transakcji i jej większe znaczenie ekonomiczne zarówno prawo odkupu, jak i pierwokupu znajduje najczęściej zastosowanie w odniesieniu do transakcji, których przedmiotem są nieruchomości. Nie ma jednak przeszkód, aby stosować te instytucje także do sprzedaży rzeczy ruchomych. Co więcej, przepisy nie wyłączają możliwości zastrzeżenia w ramach jednej umowy obu tych praw.


Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu jest instytucją występującą w praktyce znacznie częściej niż prawo odkupu. Może ono wynikać zarówno z przepisów ustawy, jak i z treści umowy. Jako przykład zastosowania tej instytucji należy wskazać długoterminowe umowy najmu i dzierżawy, w których najemca bądź dzierżawca ma interes umownego zastrzeżenia dla siebie prawa pierwokupu. Stanowi ono uprawnienie podmiotu, na rzecz którego zostało zastrzeżone, zgodnie z którym ma on pierwszeństwo zakupu zbywanej rzeczy. W myśl art. 597 § 1 K.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.


Realizacja uprawnienia

Prawo pierwokupu wykonuje się poprzez złożenie zobowiązanemu, czyli zbywcy rzeczy, oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Poprzez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy zbywcą rzeczy a uprawnionym z tytułu pierwokupu. Co ważne, treść umowy jest, co do zasady, taka sama jak umowa zawarta z potencjalnym nabywcą (osobą trzecią).


Ryzyko nabywcy

Niezależnie od faktu, czy prawo pierwokupu zostało zastrzeżone w umowie, czy w przepisach ustawowych, transakcja nabycia rzeczy wiąże się z ryzykiem "jej udaremnienia" przez wykonującego prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży rzeczy obciążonej prawem pierwokupu powinna być zawarta pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono innych terminów, prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca co do nieruchomości, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. W przypadku gdy uprawniony skorzysta ze swojego prawa i złoży oświadczenie o pierwokupie, niedoszły nabywca, pomimo zawarcia umowy warunkowej, pozostaje "z niczym". Niewątpliwie zatem nabywanie rzeczy obciążonych prawem pierwokupu wiąże się z ryzykiem, gdyż pomimo prowadzenia zabiegów związanych z kupnem rzeczy i zawarcia umowy potencjalny nabywca może nie zostać właścicielem rzeczy.

W sytuacji gdy strony, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 597 § 1 K.c., zawrą umowę bezwarunkową, nie jest ona nieważna, chyba że prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy (art. 599 § 2 K.c.). Jednak w odniesieniu do podmiotów innych niż wymienione w art. 599 § 2 zawarcie umowy bezwarunkowej także wiąże się z ryzykiem, bowiem uprawniony z tytułu prawa pierwokupu może dochodzić należnego mu odszkodowania.


Nieruchomości rolne

Chociaż prawo pierwokupu działa odstraszająco na potencjalnych nabywców, w przypadkach gdy wynika ono z ustawy nie ma możliwości jego ominięcia. Z uwagi na fakt, iż ustawodawca przyjął zasadę ochrony gruntów rolnych, z pierwokupem zastrzeżonym na rzecz Skarbu Państwa spotykają się najczęściej nabywcy ziemi rolnej. Regulacje w tym zakresie zawiera np. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która oprócz zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz dzierżawcy nieruchomości rolnej przyznaje je także Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.


Prawa odkupu i pierwokupu są niezbywalne, zatem nie można ich przenieść na inną osobę.


Odkup

Inaczej niż w przypadku pierwokupu, prawo odkupu może być realizowane niezależnie od zawarcia przez właściciela rzeczy umowy jej sprzedaży. Oznacza ono bowiem możliwość ponownego nabycia sprzedanej rzeczy przez uprawnionego. Realizacja prawa odkupu odbywa się poprzez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu w formie wymaganej dla zawarcia umowy sprzedaży (akt notarialny w przypadku transakcji w zakresie nieruchomości).

Zgodnie z art. 594 § 1 K.c. z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży. Jeżeli kupujący poczynił także nakłady konieczne lub zwiększające wartość rzeczy, należy mu się ich zwrot.


Termin i cena odkupu

Zastrzeżenie prawa odkupu jest niekorzystne dla nabywcy rzeczy. Przez okres jego trwania nie ma on bowiem pewności, iż pozostanie ona jego własnością, co podważa sens dokonywania jej ulepszeń lub inwestycji. Aby zapobiec takiemu stanowi rzeczy, ustawodawca wprowadził maksymalnie 5-letni termin na realizację prawa pierwokupu (art. 593 § 1 K.c.). Często problemy w praktyce powoduje także cena odkupu, zwłaszcza w sytuacji, gdy kupujący poniósł dodatkowe koszty związane z rzeczą. Celowe wydaje się zatem ustalenie w umowie ceny, po której zostanie wykonane prawo odkupu. Pewne wytyczne w tym zakresie dał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31.08.2010 r., sygn. akt I ACa 691/10. Sąd uznał, że cena odkupu, jeżeli nie została ustalona przez strony w umowie, winna obejmować składniki wskazane w art. 594 § 1 K.c., zaś użyte tam określenie: "za zwrotem ceny" wskazuje, iż chodzi o cenę uiszczoną sprzedawcy przez kupującego w dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nie cenę, za którą przedmiot sprzedaży mógłby zostać zbyty w dacie realizacji prawa odkupu.

www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa sprzedaży:

 Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl
www.KodeksCywilny.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

marzec 2024
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
8
9
10
12
13
14
16
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXXXIXII
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
Kodeks Cywilny - zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego
Spółki - powstawanie, łączenie, przekształcanie, podział i likwidacja
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.