Umowa sprzedaży z prawem odkupu

W związku z problemami zawodowymi znalazłem się w trudnej sytuacji finansowej i potrzebuję środków na spłatę zobowiązań. Nie mogę pozwolić sobie na kredyt, jednak jestem właścicielem nieruchomości gruntowej. Działka od dziesiątków lat należy do mojej rodziny, dlatego trudno mi podjąć decyzję o jej sprzedaży i utracie własności na zawsze. Czy można podpisać umowę sprzedaży w taki sposób, aby zagwarantować sobie prawo do jej odkupienia, gdyby w przyszłości moja sytuacja finansowa się poprawiła?

W umowie sprzedaży można zastrzec prawo odkupu. Podpisanie umowy sprzedaży w klasycznej formie doprowadziłoby do przeniesienia własności gruntu na nabywcę, a ewentualna możliwość odzyskania gruntu w przyszłości zależałaby wyłącznie od dobrej woli nowego właściciela. Instytucję prawa odkupu reguluje art. 593 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

Prawo odkupu umożliwia ponowne nabycie rzeczy sprzedanej. Może zostać zastrzeżone na czas nieprzenoszący pięciu lat. Gdyby strony wprowadziły do umowy zapis wydłużający ten termin (np. siedem lat), z mocy prawa termin ten i tak ulega skróceniu do lat pięciu. Jeśli właściciel wie, że nie ma możliwości odkupienia nieruchomości w terminie maksymalnie pięciu lat, bezcelowe wydaje się zamieszczanie tego rodzaju klauzuli w umowie (czy w ogóle dokonywanie sprzedaży nieruchomości, jeśli bez tego zastrzeżenia sprzedawca nie chce wyzbyć się swojej własności).

Inny aspekt to ograniczenie kręgu potencjalnych kupujących. Warunek, aby w umowie sprzedaży znalazło się zastrzeżenie prawa odkupu zniechęci zdecydowaną większość nabywców (takie zastrzeżenie to pewne obciążenie nieruchomości, podobnie jak w przypadku lokalu mieszkalnego z najemcami czy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia). Wykonanie prawa odkupu polega na złożeniu oświadczenia przez sprzedawcę stronie kupującej. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy - co ma miejsce w odniesieniu do umowy sprzedaży nieruchomości - oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie.

Z chwilą skutecznego wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Jednak zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Można też wcześniej uzgodnić cenę, jaką obowiązany będzie zapłacić sprzedawca w razie skorzystania z prawa odkupu (co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży). Jeżeli cena odkupu przewyższać będzie pierwotną cenę wraz z kosztami sprzedaży, wówczas sprzedawca zyska możliwość jej obniżenia do rynkowej wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.