Podważenie umowy sprzecznej z zasadami współżycia społecznego

Mój brat jest całkowicie ubezwłasnowolniony. Niedawno zostałam jego opiekunem. Wcześniej, gdy opiekę sprawowała jego żona, brat sprzedał swą nieruchomość za rażąco niską cenę. Z tego co wiem, kupujący zmanipulował bratową i doprowadził do transakcji, z tytułu której nie zapłacił nawet części ceny. Czy w takiej sytuacji, w imieniu brata, mogę podważać tę umowę i dochodzić przed sądem zwrotu nieruchomości?

TAK. Wydaje się bowiem, iż w opisanej sytuacji umowa sprzedaży nieruchomości może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, a tym samym, w oparciu o art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), za nieważną. Z opisu Czytelniczki wynika, że przy transakcji sprzedaży z osobą ubezwłasnowolnioną zastępowaną przez opiekuna prawnego mogło dojść do naruszenia zasady uczciwości i równości stron stosunku cywilnoprawnego, a to uzasadniałoby usunięcie takiej czynności z obrotu prawnego.

Sformułowana w przepisach zasada swobody umów, zawiera przyzwolenie na uprzywilejowanie jednej strony umowy kosztem drugiej. Taka nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron może bowiem stanowić wyraz ich woli i jako taka nie wymaga zasadniczo istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały. Jeśli jednak do takiego ukształtowania stosunków umownych doszło przy świadomym lub choćby spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji, obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji może prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie podjętej przez nią decyzji. Nie ma przy tym znaczenia przyczyna istniejącego między nimi stosunku zależności i wynikającej stąd dominującej pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta (przyczyny ekonomiczne, wynikające ze stosunków rodzinnych, czy i szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego chorobą (wyrok SN z dnia 18 marca 2008 r., sygn. akt IV CSK 478/07).

W związku z brakiem możliwości skatalogowania poszczególnych zasad współżycia społecznego, badanie zgodności czynności prawnej z tymi zasadami wymaga zawsze odniesienia się do konkretnych okoliczności danej sprawy towarzyszących zawarciu umowy oraz celów, jakie strony zamierzały osiągnąć, zawierając ją. Podstawą prawną powództwa jest art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), który wymaga wykazania interesu prawnego powoda. Interes taki ma zawsze osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.