Skutki odwołania darowizny nieruchomości

1. Odwołanie darowizny formą nabycia

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Prawo przewiduje możliwość odwołania darowizny, nawet jeżeli została ona wykonana. Stosownie do art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli osoba obdarowana dopuściła się względem niego rażącej niewdzięczności.

Odwołanie darowizny następuje poprzez oświadczenie złożone na piśmie obdarowanemu. Nie jest przy tym konieczne zachowanie formy aktu notarialnego, nawet jeśli przedmiotem darowizny była nieruchomość.

Na skutek odwołania darowizny, której przedmiotem była rzecz ruchoma, dochodzi do powrotnego przejścia własności tej rzeczy na darczyńcę. Obdarowany powinien zatem wydać rzecz ruchomą darczyńcy, zaś darczyńca może dochodzić wydania mu przedmiotu darowizny, w tym również na drodze sądowej.

Zwróć uwagę!

W przypadku gdy przedmiotem darowizny była nieruchomość, wówczas odwołanie darowizny ma skutek wyłącznie obligacyjny. Oznacza to, że konieczne jest zawarcie przez obdarowanego umowy - w formie aktu notarialnego - przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na darczyńcę.

Darczyńca w wyniku darowizny wyzbywa się własności darowanego składnika majątku (darowizna stanowi nieodpłatną formę zbycia składnika majątku). Natomiast w związku z odwołaniem darowizny nieruchomości, a następnie powrotnym aktem notarialnym ponownie nabywa własność nieruchomości, której się wyzbył. Przeniesienie własności nieruchomości na skutek odwołania darowizny stanowi nabycie. W związku z tym, jeżeli nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości poza działalnością gospodarczą przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof. Odwołanie darowizny ma zatem ten skutek, że terminy, po upływie których odpłatne zbycie odzyskanych rzeczy lub praw majątkowych jest neutralne podatkowo, biegną na nowo.

Zwróć uwagę!

Odwołanie darowizny powoduje nowe nabycie przez darczyńcę rzeczy lub praw majątkowych, które już stanowiły jego własność.

W rezultacie, odpłatne zbycie poza działalnością gospodarczą nieruchomości odzyskanej w wyniku odwołania darowizny, będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego u podatnika (darczyńcy), gdy czynność ta zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym odzyskał on własność tej nieruchomości.

2. Rozliczenie zbycia odzyskanej nieruchomości

Rozliczając zbycie nieruchomości odzyskanej w wyniku odwołania darowizny, podatnik ustalając podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, może pomniejszyć uzyskany przychód o koszty uzyskania przychodów. Koszty te ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d updof. Generalnie są to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Przy czym jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty przyjmuje się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2016 r., nr ITPB2/415-942/15/BK uznał, że nabycie będące konsekwencją odwołania darowizny ma charakter nieodpłatny, a to oznacza, że przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia takiej nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d updof. Zatem w jego ocenie na podstawę opodatkowania nie będą wpływać koszty związane z nabyciem nieruchomości przez podatnika, poniesione w okresie poprzedzającym darowiznę, która została odwołana.

Stanowisko zaprezentowane w przywołanej interpretacji jest niekorzystne dla podatników, którzy zamierzają zbyć nieruchomość, zanim minie pięć lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia po odwołaniu darowizny. Warto zatem przypomnieć, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku od dochodu ze zbycia takiej nieruchomości. Aby z niej skorzystać, podatnicy (zbywcy) muszą wydatkować uzyskany z tego tytułu przychód na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 updof. Powinno to nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jeżeli zostaną spełnione wszystkie warunki określone przepisami, dochód z odpłatnego zbycia odzyskanej nieruchomości będzie wolny od podatku dochodowego (w całości lub w części).

Niezależnie od tego czy podatnicy zamierzają korzystać z tego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia odzyskanej nieruchomości muszą wykazać w przeznaczonym do tego zeznaniu PIT-39. Zeznanie takie należy złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.