Niewywiązanie się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. W umowie zapisano, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi do 30 czerwca 2014 r. Sprzedający zrezygnował z transakcji i nie stawił się u notariusza. Kupujący przy zawarciu umowy przedwstępnej zapłacił sprzedającemu zadatek. Co w takiej sytuacji może zrobić kupujący? Czego można żądać oprócz zwrotu zadatku?

Dzięki temu, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może na drodze sądowej doprowadzić do przeniesienia na jego rzecz własności nieruchomości. Jeśli kupujący się na to nie zdecyduje, to najlepszym dla niego rozwiązaniem będzie złożenie sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zażądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jeśli Czytelnikowi zależy na tym, aby stać się właścicielem nieruchomości, może skorzystać z prawa żądania na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Może to zrobić, bo umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w takiej samej formie, jaką przepisy wymagają dla zawarcia umowy przyrzeczonej (forma aktu notarialnego). W tym celu należy złożyć pozew przeciw sprzedającemu o zobowiązanie go do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu zobowiązujący sprzedającego do złożenia oświadczenia o sprzedaży zastępuje umowę sprzedaży. Wynika to z art. 64 K.c. Zgodnie z nim prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Należy pamiętać o dość krótkim, bo zaledwie rocznym terminie przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. Termin ten liczy się od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Zamiast żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, Czytelnik może odstąpić od umowy przedwstępnej i domagać się od sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Pozwala na to art. 394 § 1 K.c. Wynika z niego, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Ponieważ to Czytelnik dał sprzedającemu zadatek, a sprzedający nie wykonał umowy przedwstępnej, Czytelnik ma prawo złożyć sprzedającemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Nie można natomiast równocześnie żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości i zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości przedawnia się w ogólnym terminie wynikającym z art. 118 K.c. Wynosi on trzy lata dla roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą i 10 lat dla roszczeń niezwiązanych z taką działalnością.