Dożywocie albo służebność mieszkania

Mama chce mi przekazać nieruchomość. Jednocześnie chciałaby mieć prawo mieszkać w tej nieruchomości aż do swojej śmierci, mieć zapewnioną opiekę. Jaką umowę podpisać, aby ten skutek osiągnąć?

Wspominany w pytaniu skutek można osiągnąć zasadniczo na dwa sposoby. Po pierwsze, mama Czytelnika może przenieść na niego w drodze darowizny własność nieruchomości. Od takiej transakcji nie trzeba będzie płacić podatku, gdyż nabywca (Czytelnik) należy do tzw. zerowej grupy podatkowej. Wszelkie formalności podatkowe załatwi w tym przypadku notariusz. Po przejściu własności Czytelnik może ustanowić na rzecz swojej mamy służebność osobistą - służebność mieszkania.

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Tak stanowi art. 298 Kodeksu cywilnego.

Uprawniony ze służebności mieszkania może m.in. przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Służebność taka wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Drugim sposobem zabezpieczenia interesów mamy Czytelnika jest zawarcie umowy dożywocia. Umowa ta polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 K.c.). O ile umowa nie stanowi inaczej, nabywca (nowy właściciel) powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia ujawniane jest w księdze wieczystej nieruchomości. Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Wybór rozwiązania zależy zatem od samych stron. Wydaje się, że bardziej naturalnym rozwiązaniem w przypadku Czytelnika byłoby podpisanie umowy dożywocia. Co istotne, umowa dożywocia nie jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, mimo pewnego podobieństwa do darowizny. Jednak nabywca własności nieruchomości musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2%. Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego wszelkie formalności podatkowe załatwi za nabywcę płatnik - notariusz, który pobierze od niego wspomniany podatek.