Umowa dożywocia a służebność osobista mieszkania

Nasza mama z uwagi na stan zdrowia wymaga opieki. Podjęliśmy decyzję, że zamieszkam z nią, a mama przeniesie na mnie własność nieruchomości. Nie wiem, jak w przyszłości będzie wyglądać moja sytuacja finansowa, niemniej chcę mieć pewność, że mama będzie mogła zawsze korzystać z części tej nieruchomości. W jaki sposób to zapewnić?

W takim przypadku można rozważyć albo ustanowienie na nieruchomości (mieszkaniu, gruncie zabudowanym budynkiem) służebności osobistej w postaci służebności mieszkania, albo podpisanie umowy dożywocia.

Służebność ustanawia się w ramach oddzielnej czynności prawnej. W celu ustanowienia służebności w ramach odrębnej czynności prawnej, oświadczenie właściciela, który obciąża swoją nieruchomość ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością osobistą - służebnością mieszkania), wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce jednak cała umowa (oświadczenia obu stron) jest wyrażana właśnie w tej formie. Treść służebności może być w dużej części kształtowana swobodnie pomiędzy stronami umowy. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które podlega ujawnieniu (wpisowi) w księdze wieczystej. Osoba posiadająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Uprawniony z tytułu służebności może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców. Stanowi o tym art. 302 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

Z kolei przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Wynika to z art. 908 § 1 K.c. Nabywający nieruchomość w drodze umowy o dożywocie (zobowiązany), podobnie jak w przypadku darowizny, nie musi za nią płacić. Ma jednak obowiązek zapewnić wyżywienie, mieszkanie i opiekę uprawnionym dożywotnikom. W przeciwieństwie jednak do darowizny umowa o dożywocie zabezpiecza przed ewentualną odpowiedzialnością przed roszczeniami osób uprawnionych do zachowku. Instytucja ta nierzadko służy regulacji spraw związanych z przekazaniem majątku nieruchomego wybranym członkom rodziny jeszcze za życia właściciela.

Zarówno służebność osobista mieszkania, jak i dożywocie ujawniane są w księdze wieczystej nieruchomości. Sprawia to, że potencjalny nabywca od razu uzyska informację, że nieruchomość obciążona jest tym prawem. Ponieważ wpis będzie ujawniony, nikt nie będzie mógł zasłaniać się nieznajomością tego stanu rzeczy.