Prawo odkupu zastrzeżone w umowie

Zmuszony jestem sprzedać mieszkanie. Mam przejściowe problemy finansowe i potrzebuję na pewien czas sporych środków finansowych. Z drugiej strony nieruchomość ma dla mnie również wartość sentymentalną. Otrzymałem ją po babci i nie chciałbym docelowo utracić własności. Czy istnieje możliwość sprzedania mieszkania, ale z jakimś zastrzeżeniem, że np. w ciągu 2-3 lat miałbym prawo odkupić nieruchomość, a jej właściciel nie mógłby odmówić zwrotu lokalu?

TAK, choć zapewne nie będzie łatwo znaleźć na rynku osobę, która chciałaby podpisać tego rodzaju umowę. Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat pięciu. Gdyby zastrzeżono termin dłuższy, zostanie on skrócony z mocy prawa do pięciu lat. Tak stanowi art. 593 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.). Tym samym jeśli sprzedawca (właściciel) nie wie, czy będzie miał możliwość odkupienia nieruchomości w terminie maksymalnie pięciu lat, raczej bezcelowe wydaje się zamieszczanie tego rodzaju klauzuli w umowie czy w ogóle dokonywanie sprzedaży nieruchomości, jeśli bez tego zastrzeżenia sprzedawca nie chce wyzbyć się swojej własności.

Prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. W przypadku nieruchomości wymagana będzie zatem forma aktu notarialnego. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący zobowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Niemniej jednak zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Tym samym np. zamontowanie klimatyzacji w mieszkaniu nie zostanie uznane za nakład konieczny i kupujący będzie mógł domagać się zwrotu tylko części wartości takiej inwestycji.

W sytuacji gdy określona w umowie sprzedaży cena odkupu przewyższa cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości.

Jak wspomniano wcześniej zastrzeżenie w umowie wspomnianego prawa odkupu niewątpliwie zniechęci zdecydowaną większość potencjalnych nabywców albo sprawi, że cena zbycia będzie bardzo obniżona w stosunku do tej, którą Czytelnik mógłby uzyskać na rynku w normalnych okolicznościach sprzedaży. Tym samym możliwe, że lepszym rozwiązaniem byłoby zaciągnięcie na krótki czas określonej pożyczki niż sprzedawanie mieszkania po skrajnie niekorzystnej cenie.